Loading ...Czynniki wpływające na cenę mieszkania
Przed zakupem mieszkania najpierw należy się zastanowić, jaki typ mieszkania odpowiadałby ci najbardziej. Na początku najlepiej jest wstępnie określić metraż i rodzaj budynku (czy chciałbyś zamieszkać w bloku 4-piętrowym, czy może w wieżowcu).
Jak kupić mieszkanie?
Ważna jest także ilość osób, z którymi zamieszkasz i czy wśród nich są dzieci. Warto się zastanowić, które osiedle w twoim mieście odpowiadałoby ci najbardziej. Pamiętaj jednak, abyś nie trzymał się kurczowo swoich postanowień i aby wszystkie wymagania, określone były w granicach rozsądku.
Następnie przejrzyj ceny mieszkań na stronach internetowych różnych agencji nieruchomości. Tam będziesz mógł wstępnie zorientować się w cenach mieszkań. Zanim zdecydujesz, które mieszkanie odpowiada ci najbardziej musisz obejrzeć ich co najmniej kilkanaście.
Pamiętaj również, że podane ceny zazwyczaj są zawyżone, a właściciele nastawieni są na negocjacje. Oglądając mieszkanie nie ulegaj pierwszemu wrażeniu. Ich właściciele z pewnością się postarali, aby mieszkanie wyglądało jak najlepiej.
Istnieje wiele czynników wpływających na cenę mieszkania. Dla każdego potencjalnego kupca inny element jest najważniejszy. Warto jednak wiedzieć, na co zwrócić uwagę, bo nie zawsze pamiętamy o wszystkim, a przecież można uniknąć niepotrzebnego rozczarowania.
W badaniach wyróżniono osiem czynników wpływających na cenę mieszkania, jednak z każdym rokiem kupujący mają coraz większe wymagania, a co za tym idzie czynników jest również coraz więcej. Oto kilka czynników, na które warto zwrócić uwagę:
Lokalizacja
Lokalizacja ma największy wpływ na cenę mieszkania. Lokalizacja nie ogranicza się jedynie do ulicy i osiedla, chociaż te elementy są bardzo ważne.
- osiedle
Istotny jest wybór osiedla. Osiedla stare, lub te, na których bloki umieszczone są bardzo blisko siebie są najmniej mile widziane. Największą popularnością cieszą się osiedla młode, zaprojektowane z „pomysłem”, gdzie wydzielone są małe placyki z ławeczkami i na których bloki wybudowane są w większych odległościach. Nie chcesz przecież, aby sąsiad z bloku naprzeciwko widział wszystko co robisz.
- okolica
Nie bez znaczenia jest bliskość sklepów spożywczych i kiosków. W zależności od wieku nabywców mieszkania, znaczenie ma bliskość instytucji takich jak przedszkole, kościół i szkoła. Dla młodych rodziców będzie się liczyło, czy ich dziecko w drodze do szkoły będzie musiało przejść przez ulicę.
Ważnym czynnikiem podwyższającym cenę mieszkania jest znajdujący się w pobliżu park. Jeśli znajduje się on w odległości do 500 m cena mieszkania wzrasta średnio o 5,5%, natomiast znajdujący się w pobliżu cmentarz może obniżyć cenę mieszkania o ponad 5%.
Jeśli w odległości do 200 m znajduje się teren przemysłowy lub linia kolejowa cena mieszkania spadnie o ok. 2%. Bliskość dworca kolejowego ma różny wpływ na cenę mieszkania w zależności od nabywcy. Jeśli mieszkanie przeznaczone jest do wynajmu np. dla studentów, bliskość dworca może być plusem, gdyż pozwala na dogodne podróżowanie do miejsca stałego zamieszkania. Takie położenie dworca jest również zaletą dla osób pracujących w innym mieście. W innych wypadkach taka lokacja jest minusem, z powodu hałasu.
- ulica
Ważna jest również ulica. Jeśli blok, w którym mamy zamiar zamieszkać znajduje się przy ruchliwej ulicy to cena mieszkania powinna być niższa z racji na dochodzący hałas i grożące niebezpieczeństwo dla dzieci.
Istotne jest, na którą stronę wychodzą okna. Mieszkanie w tym samym budynku, o podobnym metrażu może mieć inną cenę w zależności od widoku za oknem. Tańsze są mieszkania, z okien których widać ruchliwą ulicę, cmentarz, śmietnik lub zaniedbane podwórze. Ruchliwa ulica, nie dość, że stwarza niebezpieczeństwo dla dzieci, to latem, przy otwartych oknach do mieszkania dochodzi niemiły hałas i czuć spaliny samochodów. Jeśli okna wychodzą na park, las, skwerek to cena mieszkania jest wyższa. Dla młodych małżeństw z dziećmi ważne jest, aby okna wychodziły na plac zabaw dla dzieci, co ułatwiłoby z pewnością pilnowanie pociech.
- odległość od centrum
Czynnik ten ma istotny wpływ na cenę mieszkania. Badacze ustalili, że w miarę oddalania się od centrum miasta, z każdym kilometrem cena za metr kwadratowy mieszkania spada średnio o 1,9%. Mieszkania o wyższym standardzie i lepszym metrażu mogą być tańsze na osiedlach, znajdujących się na obrzeżach miasta w odróżnieniu od tych usytuowanych bliżej centrum, ale w starszych blokach, gorzej wyposażonych i nieco zaniedbanych.
- bliskość środków komunikacji i szybkość dojazdu do centrum i miejsc ważnych dla nabywcy (np. praca)
Ten czynnik poniekąd łączy się z poprzednim. Bliskość środków komunikacji miejskiej jest istotna niezależnie od miejsca zamieszkania, jednak w zależności od wielkości miasta istotna jest bliskość różnych środków transportu. W miastach dużych najważniejszym środkiem komunikacji jest metro. Jeśli znajduje się ono w odległości do 1 km to cena mieszkania może wzrosnąć średnio do 15%. Po metrze ważnym środkiem transportu jest tramwaj i dopiero na końcu autobus. Jeśli w pobliżu mieszkania znajduje się jedynie przystanek autobusowy cena mieszkania spada. Spowodowane jest to tym, że autobus jest najwolniejszym środkiem transportu ze względu na korki, na które metro i tramwaj nie są narażone. Warto również sprawdzić, czy linie metra, tramwajowe i autobusowe nam odpowiadają i dojeżdżają w miejsca dla nas ważne.
Inne ważne czynniki, poza tymi związanymi z lokalizacją, wiążą się bezpośrednio z budynkiem i mieszkaniem.
- materiał, z jakiego został zbudowany budynek
Najmilej widziana jest cegła, jednak nabywcy często nie wiedzą, że budynków z cegły się już nie buduje. W budownictwie bloków najczęściej stosowana jest tak zwana „rama H”, czyli betonowy szkielet budynku, który wypełniony jest pustakami albo cegłami. Taki typ bloku najczęściej jest nazywany „ceglanym”, chociaż w rzeczywistości ceglane jest jedynie wypełnienie. Najgorzej postrzegane są tak zwane „wielkie płyty”, czyli budynki budowane w latach ’60-tych i 70-tych. Z racji na swój wiek, są one uważane za najmniej trwałe i najmniej komfortowe. Teraz firmy budowlane dbają, aby ich obiekty były ciekawie zaprojektowane. Dawniej budowano w pośpiechu a rozkład mieszkania nie był dobrze przemyślany. W starym budownictwie pojawiają się niekiedy takie niedogodności jak problemy z ogrzewaniem mieszkania (np. piece kaflowe) lub z ciepłą, bieżącą wodą (junkersy, bojlery). Takie mieszkania mają cenę niższą aż o 16%. Warto również zwrócić uwagę na stan budynku. Niekiedy budynki starsze są bardziej zadbane, gdyż spółdzielnie mieszkaniowe inwestują w remonty, ocieplenia i ogrodzenia.
- piętro, na którym znajduje się mieszkanie
W zależności od rodzaju bloku, mieszkania na różnych piętrach mają inną cenę. Największy popyt mają mieszkania w blokach 3-piętrowych lub 4-pietrowych, zaś w wieżowcach popyt na mieszkanie jest nieco niższy. Niezależnie od rodzaju bloku, najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na parterze. Te mieszkania mają niższą wartość nawet o kilka procent od mieszkań znajdujących się wyżej, z powodu większego zagrożenia włamań. Mieszkania na najwyższych piętrach również mają cenę niższą. Spowodowane jest to tym, że mieszkania te nie sąsiadują z każdej strony z innymi mieszkaniami, a nieosłonięte są chłodniejsze i trzeba je lepiej ogrzewać, a więc opłaty w miesiącach jesiennych i zimowych będą znacznie wyższe. Ponadto do takich mieszkań trzeba wejść na pieszo. Często nawet w wieżowcach winda dojeżdża do przedostatniego piętra. Wysokość piętra również ma swój wpływ na cenę. Zasada jest prosta: im wyższe piętro tym niższa cena, z każdym piętrem spada ona średnio o 0,1%. Dzieje się tak z powodu możliwej awarii windy i niedogodnościach z tym związanych.
- winda w budynku
W starym budownictwie, a także w tym nowszym np. z lat 90-tych problemem może być brak windy. Niektóre bloki posiadają np. pięć pięter jednak w budynku nie ma windy. W takich blokach cena mieszkań znajdujących się na niższych kondygnacjach się nie zmienia, jednak dla mieszkańców 3-4 piętra jest to spore utrudnienie, w związku z czym cena mieszkania spada.
- wysokość czynszu
Jest to jeden z ważniejszych czynników wpływających na cenę mieszkania. Dla podobnych mieszkań, na różnych osiedlach niekiedy cena czynszu jest inna, ponieważ mieszkanie podlega innej spółdzielni mieszkaniowej. Na opłaty wpływają różne czynniki wynikające np. z ocieplenia bloku (w blokach ocieplonych cena za ogrzewanie jest niższa), a także usytuowania bloku i mieszkań (mieszkania narożne są dużo chłodniejsze), oświetlenia (czasem niektóre bloki osłonięte są drzewami, przez co mieszkania są dużo ciemniejsze).
- miejsce na samochód
Najwyżej cenione są garaże, które chronią samochód przed deszczem i śniegiem. Jeśli nie ma garażów to mile widziany jest parking strzeżony, najlepiej kryty. Oczywiście bezkonkurencyjne są parkingi podziemne umieszczone pod blokami i na szczęście takich powstaje coraz więcej.
- rozkład mieszkania oraz jakość wykończenia
Jest to czynnik, który w głównej mierze decyduje o cenie mieszkania. Wszystkie inne wpływają na jego cenę w zaledwie 30%, a więc ten czynnik jest rozstrzygający. Rozkład mieszkania dla nabywcy jest niezwykle istotny, ponieważ niektóre mieszkania są po prostu niewygodne. Ważne jest czy w kuchnia jest jasna i czy znajduje się w niej okno. Kuchnia bez okien znacznie obniża standard mieszkania, bowiem kuchnie trzeba oświetlić a więc wzrastają koszty a ponadto nie można jej wywietrzyć.
Minusem jest brak niezależnych wejść do pomieszczeń. Pokoje przechodnie ciężko wykorzystać i trudno przeznaczyć dla nich funkcję.
Ważny jest również balkon. Niektóre mieszkania są go pozbawione, co jest utrudnieniem dla mieszkańców, zwłaszcza latem. Takiego mieszkania nie da się dobrze wywietrzyć i nie ma gdzie powiesić prania. Istotna jest też wielkość balkonu. Większe balkony można lepiej zagospodarować a w ciepłe dni zrelaksować się na nich.
Zaletą jest, jeśli mieszkaniu przypisana jest piwnica lub schowek. Ułatwia to przechowywanie konfitur, rowerów, nieużywanych sprzętów.
Niezwykle ważna jest jakość wykończenia mieszkania oraz balkonu. Zależy jednak od preferencji nabywcy czy woli on kupić mieszkanie w stanie surowym i je wyremontować wedle własnego uznania, czy potencjalny nabywca szuka mieszkania, do którego mógłby się wprowadzić natychmiast. Należy zwrócić uwagę na jakość podłogi a więc: czy położony jest parkiet (warto zapytać kiedy ostatni raz był cyklinowany), czy panele (jakiej są one jakości), czy w kuchni i łazience są płytki ceramiczne czy może podłoga wyłożona jest linoleum. Ważne są również ściany: czy są cyklinowane i malowane, kiedy ostatni raz były odświeżane, czy są pokryte tapetą, czy w kuchni i łazience wyłożone są płytkami. Należy również zwrócić uwagę na okna, czy są stare, drewniane, czy może nowe, plastykowe.
Przed potencjalnym nabywcą mieszkania stoi nie lada wyzwanie, bowiem niuansów związanych z ceną mieszkań jest wiele. Podobne mieszkania mogą mieć zupełnie inną wartość ze względu na różne czynniki. Warto jednak wiedzieć, na co zwracać największą uwagę. Przy tym wszystkim nie należy zapominać, że rynek nieruchomości w każdym mieście jest inny i ma inną dynamikę. Warto więc dużo wcześniej zorientować się w cenach mieszkań bowiem zmieniają się one nawet w zależności od pory roku.
Zobacz również
Tagi: cena mieszkania, czynniki, lokalizacja