Loading ...Hipoteka
Hipoteka jest to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości lub na innych wybranych prawach takich jak: prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie.
Hipoteka jest również rodzajem zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności na nieruchomości, dzięki czemu wierzyciel z pierwszeństwem przed innymi właścicielami może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, czyli spłaty długu.
W najprostszym rozumieniu hipoteka to zastaw na dowolnej nieruchomości: działce, mieszkaniu, domu, będący zabezpieczeniem np. dla banku, czyli dla wierzyciela.
Wierzyciel hipoteczny jest to osoba bądź przedsiębiorstwo uprawnione z tytułu hipoteki, natomiast właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką to dłużnik hipoteczny.
Istotne są dwie zasady związane z hipoteką:
- hipoteka nie jest prawem samodzielnym tylko akcesoryjnym, a więc związana jest z konkretną wierzytelnością, którą zabezpiecza. Akcesoryjność hipoteki oznacza, że hipoteka może istnieć jedynie wtedy, gdy istnieje prawo zasadnicze, czyli wierzytelność. W momencie wygaśnięcia wierzytelności, czyli gdy dług zostaje spłacony, hipoteka również wygasa.
- hipoteka jest ściśle związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem, dlatego gdy dłużnik np. sprzeda nieruchomość, hipoteka nadal obowiązuje na tej nieruchomości i nowy właściciel jest zobligowany uregulować ciążący dług. Przy kupnie nieruchomości należy sprawdzić, czy nie jest ona obciążona hipoteką.
Hipoteka może obciążać nieruchomość a także użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela.
Hipoteką można obciążyć praktycznie każdą nieruchomość, bez względu na to, kto jest jej właścicielem, dlatego też nieruchomość państwowa również może zostać obciążona hipoteką, oraz bez względu na to, jaki jest to rodzaj nieruchomości, a więc zarówno nieruchomości lokalowe jak i gruntowe mogą być obciążone hipoteką.
Hipoteka może powstać w drodze czynności prawnej oraz na podstawie orzeczenia sądu lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego, którymi są: Urząd Skarbowy, ZUS, KRUS. Hipoteka powstaje dopiero poprzez dokonanie wpisu do IV działu księgi wieczystej – jest to dział KW przeznaczony tylko na wpisy hipotek – danej nieruchomości, w związku z tym wpis ma charakter konstytutywny. Dopiero na mocy tego wpisu, oraz na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym wierzyciel może dochodzić swoich praw z nieruchomości. W przypadku, gdy wierzycieli hipotecznych jest więcej, o kolejności zaspokajania z nieruchomości decydują daty wpisów do księgi wieczystej. Wyjątkiem może być jedynie Skarb Państwa oraz pracownicy zadłużonej firmy. Wynikiem takiego prawa jest żądanie przez banki kredytu hipotecznego, przekraczającego często dwukrotnie wartość kredytu.
Wyróżnia się trzy główne rodzaje hipotek:
- hipoteka umowna/zwykła: hipoteka ta ma najczęstsze zastosowanie. Powstaje ona na podstawie umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości, czyli dłużnikiem. Postawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie, czyli zgoda właściciela obciążonej nieruchomości (dłużnika) na ustanowienie hipoteki i złożenie jej w formie aktu notarialnego.
- hipoteka przymusowa: jak sugeruje to nazwa hipoteka ta powstaje bez woli właściciela obciążonej nieruchomości a podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej mogą być:
- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia
- postanowienie prokuratora
- zarządzenie zabezpieczenia
- nieostateczna decyzja administratora
- tytuł wykonawczy, czyli dokument urzędowy stwierdzający istnienie i zakres nadającego się do egzekucji roszczenia wierzyciela i odpowiadającego mu obowiązku dłużnika.
- hipoteka kaucyjna: ustanawia się ją w celu zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości, wierzytelności przyszłych, wierzytelności wynikających z dokumentów zbywalnych przez indos. Innymi słowy polega na wpisie maksymalnej kwoty zobowiązania, jakie może powstać w okresie kredytowania pamiętając jednocześnie, że kwota zobowiązania nie jest ostatecznie znana w dniu ustanowienia zabezpieczenia.
Oprócz tych trzech podstawowych typów hipotek, istnieją jeszcze inne rodzaje hipotek:
- hipoteka łączna
Przedmiotem hipoteki zazwyczaj jest jedna nieruchomość, jednak może się zdarzyć, że jedna hipoteka obciąża kilka nieruchomości. Taki rodzaj hipoteki nosi nazwę hipoteki łącznej. Hipoteka łączna jest niezwykle elastyczna, ponieważ pozwala na obciążenie kilku nieruchomości tak, aby wierzyciel mógł, według własnego wyboru, żądać zabezpieczenia w całości za wszystkie nieruchomości lub w części za każdą nieruchomość z osobna. Ponadto może dokonać podziału hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną i przymusową, o ile zostały spełnione wymagania przewidziane dla tych rodzajów hipotek. Jeśli hipoteka łączna jest zarazem hipoteką przymusową należy pamiętać, że może ona zostać ustanowiona na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi bądź jeśli nieruchomości obciążone są inną hipoteką łączną. Należy pamiętać, że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej.
- hipoteka odwrócona
Hipoteka odwrócona jest to rodzaj kredytu hipotecznego, pewnego rodzaju transakcja zawierana pomiędzy osobą fizyczną a instytucją finansową (bankiem). Hipoteka odwrócona umożliwia uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Bank, zabezpieczając się na nieruchomości, wypłaca kredytobiorcy dożywotnią rentę o określonej wielkości. Klient otrzymuje od banku pieniądze, ale nie musi spłacać rat, a gdy bank wypłaci całą ustaloną kwotę sprzedaje nabytą nieruchomość, odzyskuje kapitał plus odsetki a nadwyżkę zwraca spadkobiercom klienta.
Z takiej hipoteki skorzystać mogą przede wszystkim osoby w podeszłym wieku. Suma renty, jaką da się wynegocjować, zależy od płci, wieku i stanu zdrowia klienta. Im szybszy przewidywany czas śmierci klienta tym lepsze warunki kredytowe, jakie może uzyskać.
Zobacz również
Tagi: hipoteka