Loading ...Mieszkanie nowe czy używane? Rynek pierwotny kontra rynek wtórny
Decyzja została podjęta. Kupujemy mieszkanie. Jest to dopiero pierwszy krok w stronę kupna i zamieszkania we własnym M. Nie dajmy się ponieść emocjom i racjonalnie rozważmy wszystkie ewentualności i możliwości, jakie daje nam rynek nieruchomości. Nasze wyobrażenia na temat mieszkania niestety muszą być adekwatne do grubości portfela. Przed rozpoczęciem inwestycji konieczne jest postawienie sobie kilku podstawowych pytań i rozstrzygnięcie, co będzie dla nas najkorzystniejsze. Jedną z pierwszych takich decyzji powinno być zdecydowanie się czy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym czy na rynku wtórnym.
Na początku odpowiedzmy sobie na pytanie, czym jest rynek pierwotny i wtórny. Rynek kapitałowy jest podzielony na dwie części: rynek pierwotny oraz rynek wtórny, który jest uzupełnieniem rynku pierwotnego. Oba terminy w swojej głównej formie odnoszą się do papierów wartościowych.
Rynek pierwotny jest to rynek kapitałowy, na którym dokonuje się sprzedaży papierów wartościowych przez emitenta. Emitent jest to podmiot, który we własnym imieniu emituje, wystawia i ogłasza sprzedaż papierów wartościowych. Emitentem może być przedsiębiorstwo, skarb państwa bądź osoba. Wystawione akcje i obligacje muszą być uprzednio dopuszczone przez Komisję Nadzoru Finansowego. Cenę papierów wartościowych określa emitent. Emisja i zakup tych papierów na rynku pierwotnym odbywa się za pośrednictwem banków prowadzących działalność maklerską lub domów maklerskich. Rynek pierwotny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy nowo wybudowane. Budowa może być realizowana zarówno przez spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperów jak i osoby indywidualne.
Rynek wtórny jest to rynek kapitałowy, który uzupełnia ofertę z rynku pierwotnego. Na tym rynku proponowane jest nabycie papierów wartościowych jednak nie od emitentów, lecz od innych podmiotów. Stronami transakcji są inwestorzy. Rynek wtórny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy, które były już wcześniej zamieszkane.
Propozycje na obu rynkach z pewnością się od siebie różnią i w inny sposób szuka się takich nieruchomości. Oba rynki posiadają także inne zalety i wady, którym warto się przyjrzeć. Wydaje nam się, że to, co nowe jest lepsze, jednak taka dewiza nie do końca przekłada się na rynek nieruchomości. Pułapek na obu rynkach jest wiele, jednak zalet także jest niemało.
Zalety rynku pierwotnego nieruchomości
To, co specyficzne w rynku pierwotnym to, że mieszkania najczęściej są kupowane w momencie budowy całego budynku lub gdy budynek jest dopiero w planie. Jest to korzystne z wielu powodów:
* Pierwszą zaletą jest możliwość znalezienia każdego rodzaju metrażu. Nawet w trakcie inwestycji można dostosować mieszkanie do indywidualnych potrzeb klienta. Zmianę koncepcji i oczekiwań można wprowadzić jeszcze przed przystąpieniem ekipy budowlanej, która realizuje podział powierzchni lokalu na poszczególne pomieszczenia. Ponadto oprócz tego, że możemy zadecydować o metrażu całego mieszkania, posiadamy możliwość wydzielenia poszczególnych pokoi i ustalenia ich metrażu. Możemy więc zdecydować czy kuchnia będzie połączona z jadalnią, salonem bądź czy ma być zamknięta. Możemy także wydzielić miejsce na garderobę lub spiżarnię. O tym gdzie będą znajdowały się ściany w naszym mieszkaniu decydujemy sami. Oczywiście nie wszystkie ściany mogą być naruszone. Niektóre, będące elementem konstrukcji budynku, czyli ściany nośne nie mogą być przestawione. Jednak i tu istnieje pewna alternatywa. Niekiedy nie trzeba budować całej ściany nośnej, można, bowiem pozostawić jedynie jej główną część.
* Mieszkania z rynku pierwotnego są doskonałą opcją dla osób chcących mieć swój własny wkład w tworzenie aranżacji mieszkania. Jest to okazja, aby stworzyć własne niepowtarzalne wnętrze i zaprojektować je jeszcze przed budową mieszkania. Wnęki, podesty, podwyższenia można zaplanować już wcześniej. Potem wystarczy projekt przedstawić budowlańcom, którzy go zrealizują. W ten sposób unikniemy remontu, który byłby konieczny w mieszkaniu drugiej ręki.
Wady rynku pierwotnego nieruchomości
* Główną wadą takich mieszkań jest to, co jest jego główną zaletą. Mieszkania na rynku pierwotnym „zamawia się” jeszcze, gdy są w planach bądź w trakcie budowy budynku. Choć taka sytuacja jest korzystna z wielu powodów, które już zostały wymienione, to mankamentem takich mieszkań jest długi okres oczekiwania na oddanie mieszkania do użytku klienta. Podczas takiego oczekiwania wiele elementów może ulec zmianie. Otoczenie budynku może się przeobrazić. Choć wcześniej koło niego znajdował się powiedzmy duży plac zabaw dla dzieci może być on zredukowany do minimum a w jego miejscu może powstać plan budowy kolejnego budynku. Niczyim marzeniem nie jest posiadanie okien naprzeciwko sąsiada.
* Osoby, które nie posiadają wystarczających oszczędności na zakupienie mieszkania mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Co prawda im większy wkład w kredyt tym bank przychylniej patrzy na klienta, jednak, jeśli klient nie posiada wkładu wówczas może pojawić się problem. Banki potrzebują pewnego rodzaju zabezpieczenia a takiego im nie daje mieszkanie, które jeszcze nie zostało wybudowane. Kredyty mieszkaniowe to zazwyczaj kredyty hipoteczne, a więc zabezpieczeniem takiego kredytu jest mieszkanie, które zostaje przejęte przez bank w momencie, gdy klient nie jest w stanie spłacić pożyczonej sumy. W sytuacji, gdy mieszkanie nie jest jeszcze wybudowane, udzielony kredyt jest nieco wyższy od tego, jaki moglibyśmy uzyskać na mieszkanie z rynku wtórnego.
Jeśli zdecydowaliśmy się, że zamierzamy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym uprzednio musimy dokładnie sprawdzić:
- księgę wieczystą
- odpowiednie pozwolenie na budowę
- KRS dewelopera
- renomę i kondycję finansową dewelopera
Zalety rynku wtórnego nieruchomości
* Pierwszą różnicą, której nie da się nie zauważyć to fakt, że mieszkania z rynku wtórnego są używane. W pierwszym momencie można pomyśleć, że jest to wadą jednak należy zauważyć, że gotowe mieszkanie wyklucza ryzyko wpadki. Mieszkanie możemy obejrzeć już nie tylko na planie budowy. Dzięki temu możemy ocenić wszystkie te elementy, których mieszkanie z rynku pierwotnego jeszcze nie posiada. I mówimy tu nawet o elementach tak prozaicznych jak widok z okna. Budowa budynku trwa czasem nawet do kilku lat! Przez ten okres w jego otoczeniu może się wiele zmienić. Gotowe mieszkania pozwalają ocenić standard wykonania lokalu a także, jakość użytych materiałów.
* Kolejną zaletą jest kredyt. Niestety nadeszły ciężkie czasy i aż 80% klientów korzysta z kredytów mieszkaniowych. Łatwiej dostaniemy kredyt na mieszkanie, które już materialnie istnieje i można się do niego wprowadzić. Banki z niechęcią wydają kredyty na mieszkania, które są w planach. Z racji tego, że banki muszą mieć jakieś zabezpieczenie kredyty na mieszkania jeszcze nie powstałe są nieco droższe od kredytów na mieszkania pochodzące z rynku wtórnego. Co prawda na przestrzeni kilku lat sytuacja ta nieco uległa zmianie jednak w dobie kryzysu ekonomicznego o kredyty jest coraz trudniej, nie wiadomo więc jak banki ustosunkują się do klientów ubiegających się o kredyty na mieszkanie jeszcze nie powstałe.
Wady rynku wtórnego nieruchomości
o Podobnie jak w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego zalety są jednocześnie wadami. W mieszkaniu używanym widzimy wszystko „czarne na białym”, wszystko jest już skończone i aby wprowadzić zmiany nieodzowny jest remont. Kupując mieszkanie, kupujemy cały jego układ wraz z gotowym podziałem pomieszczeń. Aby zburzyć część ściany nośnej należy wpierw ubiegać się o pozwolenie ze spółdzielni. Jeśli chcemy się wprowadzić do mieszkania już gotowego, musimy przeznaczyć na jego remont kilka miesięcy, co łączy się także z kosztami, bowiem wszystkie opłaty musimy już płacić, nie wspominając o kosztach remontu. Pamiętajmy, że wszystkie punkty oświetleniowe, rury, instalacje elektryczne mają już swoje stałe miejsce. W mieszkaniach z rynku pierwotnego zaprojektowanie tych miejsc należy do ciebie i możesz to zrobić według własnego uznania, jednak w mieszkaniu używanym zmiana położenia instalacji itp. wiąże się z licznymi wydatkami i burzeniem ścian.
Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym należy zwrócić uwagę na nieco inne elementy niż na rynku pierwotnym. Do najważniejszych należą:
- lokalizacja
- stan techniczny budynku
- stan mieszkania, które mamy zamiar kupić
- koszty utrzymania mieszkania
- stan prawny nieruchomości
- kompletność dokumentacji
- stan finansowy spółdzielni mieszkaniowej
Zobacz również
Tagi: cena mieszkania, czynniki, rynek pierwotny, rynek wtórny