Podatek z tytułu najmu
Podatek jest to obowiązkowa opłata pieniężna pobierana przez związek publicznoprawny, czyli przez państwo lub jednostkę samorządu terytorialnego. Wszystkie zebrane podatki wykorzystywane są na potrzeby, które ustalił organ pobierający. Aby świadczenie pieniężne mogło być uznane za podatek musi wpierw spełnić cztery podstawowe cechy:
- nieodpłatność
- przymusowość
- publicznoprawność
- bezzwrotność
Istnieje kilka typów podatków:
- podatki dochodowe: podatki dochodowe od osób fizycznych, podatki dochodowe od osób prawnych
- obowiązkowe składki ubezpieczeniowe i zdrowotne
- opodatkowanie własności: podatki od nieruchomości (podatek rolny i leśny), podatki od spadków i darowizn
- podatki od towarów i usług: podatki od wartości dodanej, akcyza, cło
- inne: podatki od posiadania psa, podatki od środków transportowych, podatki od czynności cywilnoprawnych
Podatki w zależności od przedmiotu nałożenia można podzielić na dwie kategorie:
- podatki pośrednie: nałożone są na przedmiot spożycia
- podatki bezpośrednie: nałożone są na dochód lub majątek podatnika
Podatek z tytułu najmu zalicza się do podatków bezpośrednich, dochodowych od osób fizycznych.
Decydując się na legalne wynajmowanie komuś nieruchomości należy uprzednio dopełnić kilku formalności oraz odprowadzić podatek od najmu.
Podatnik jest to osoba fizyczna bądź osoba prawna lub jednostka osobowości prawnej, która podlega obowiązkowi podatkowemu na mocy ustaw podatkowych.
Podatnicy, w tym wypadku osoby, które wynajmują mieszkanie mogą wybrać zasady rozliczania z fiskusem z uzyskanych dochodów. Należy przy tym pamiętać, że dokonany wybór formy opodatkowania obowiązuje przez cały rok podatkowy i nie ma możliwości dokonania jakiejkolwiek zmiany.
Istnieją tylko dwie metody opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu:
- podatek można płacić ryczałtem ewidencjonowanym, czyli ryczałtem od przychodów
- podatek można rozliczyć według zasad ogólnych, czyli według skali podatkowej wynoszącej 19%, 30% oraz 40% od dochodu podatnika
Przed podjęciem decyzji o formie rozliczenia, warto przyjrzeć się dokładnie wadom i zaletom obu metod, bowiem w zależności od wysokości dochodów z najmu inna metoda może okazać się korzystniejsza.
Podatek płacony ryczałtem ewidencjonowanym (ryczałtem od przychodów)
Wybierając podatek płacony ryczałtem, podatnik musi uiścić opłatę w wysokości 8, 5% przychodów uzyskanych z najmu lokalu o ile przychody te nie przekroczą czterech tysięcy euro. Jeśli jednak przychód okaże się wyższy należy zapłacić podatek wynoszący 20% przychodów uzyskanych z najmu.
Ryczałt ewidencjonowany może okazać się lepszym wyborem dla osób, które nie ponoszą żadnych kosztów związanych z wynajętym przez nich lokalem. Należy przy tym pamiętać, że z taką decyzją łączy się fakt, że nie można odliczać żadnych kosztów, a podatek bezie obejmował całą kwotę przychodu z najmu. Do istotnych zalet podatku płaconego ryczałtem ewidencjonowanym należy wysokość stawki ryczałtu, która jest dosyć niska bowiem podatek wynosi 8, 5% jeżeli kwota utrzymana jest poniżej 17514, 80 zł. Jeśli kwota przekroczy tą sumę podatek zostanie podniesiony do 20%. Przeliczając na miesięczny dochód, o ile czynsz miesięczny nie przekroczy 1459 zł podatek płacony ryczałtem przez cały rok będzie wynosił jedynie 8,5%. Należy jednak pamiętać, że decydując się na opodatkowanie ryczałtem traci się możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Obowiązek rozliczenia podatku nastaje wraz z otrzymaniem pierwszej opłaty od najemcy. W odróżnieniu od rozliczenia według zasad ogólnych, przychodu opodatkowanego ryczałtem ewidencyjnym nie łączy się z innymi przychodami, więc pod tym względem taka forma opodatkowania jest bardziej opłacalna dla podatnika. Ryczałt należy płacić każdego miesiąca jednak nie składa się deklaracji miesięcznych, jak w przypadku rozliczenia według skali podatkowej, natomiast składa się zeznanie roczne, czyli PIT-28 do dnia 31 stycznia.
Podatek rozliczany według skali podatkowej (zasad ogólnych)
Jeśli podatnik zdecyduje się na rozliczenie według zasad ogólnych, czyli według skali podatkowej, to podstawę opodatkowania stanowić będzie dochód powstały w momencie otrzymania czynszu najmu mieszkania. Uzyskane przychody należy rozliczać w rocznym zeznaniu podatkowych do 30 kwietnia.
Wybierając rozliczenie według zasad ogólnych, należy pamiętać, że z tą decyzją łączą się pewne wady jak i zalety. Z całą pewnością do zalet można zaliczyć fakt, że podatnicy, którzy ponoszą duże koszty związane z wynajętym mieszkaniem mogą je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. W ten sposób można znacznie obniżyć dochód do opodatkowania. Uzyskanym przychodem z najmu jest kwota czynszu pomniejszona o poniesione wydatki. Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wszelkie wydatki remontowe wynajmowanego lokalu a więc: wymiana okien i drzwi, malowanie ścian, naprawa instalacji elektrycznej, gazowej, kanalizacyjnej i różne inne usługi remontowe. Należy jednak być czujnym, ponieważ nie wszystkie koszty prac budowlanych mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Przebudowa lub rozbudowa lokalu oraz prace mające na celu ulepszenie lokalu mogą być rozliczane poprzez amortyzację tych wydatków.
Należy jednak pamiętać o wadach, jakie łączą się z wyborem rozliczenia według zasad ogólnych. Jednym z minusów jest fakt, że przychód, który zostanie otrzymany z czynszu płaconego przez najemcę zostaje doliczony do dochodów pochodzących z umowy o pracę bądź o dzieło lub z działalności gospodarczej. Taki sposób rozliczenia podatkowego powiększa kwotę dochodów całorocznych i w wielu wypadkach skutkuje przesunięciem dochodu do wyższego przedziału skali podatkowej z 19% do 30% bądź z 30% do 40%.
Podatnicy decydujący się na rozliczenie według skali podatkowej zobowiązani są do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów oraz ewidencji trwałych środków a także wartości niematerialnych i prawnych. Zobligowani są do wpłacenia zaliczki na podatek dochodowy do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym uzyskali przychód. Podatnicy ci muszą także składać w tym samym terminie deklarację podatkową o wysokości dochodu, który osiągnęli od początku roku, czyli muszą złożyć Pit-5. Należy jednak pamiętać, że podatek płaci się dopiero w momencie, gdy kwota wolna od podatku, czyli 2790 zł zostanie przekroczona.
Podatnik jest zobligowany do wybrania jednej z dwóch przedstawionych metod opodatkowania oraz musi powiadomić swój urząd skarbowy o decyzji, składając oświadczenie do 20 stycznia bądź najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu. Dzień powiadomienia urzędu skarbowego nie może przekroczyć dnia uzyskania pierwszego przychodu z najmu. Wybrany przez podatnika sposób opodatkowania należy stosować do końca roku. Należy pamiętać, że przychodem z najmu jest wyłącznie czynsz płacony przez najemcę. Wszystkie pozostałe opłaty takie jak: media, telefon, wywóz śmieci, które płaci najemca nie są objęte podatkiem.