Najczęstsze przypadki stosowania służebności mieszkaniowej występują, gdy mamy do czynienia z umową darowizny nieruchomości albo umową przenoszącą gospodarstwo rolne na następcę. Przeważnie istota służebności jest formowana w charakterze prawa do zamieszkiwania.

Wyróżniamy dwa główne rodzaje służebności mieszkaniowej: czynną i bierną. Ta pierwsza oznacza zakres, w jakim osoba uprawniona może korzystać z cudzej nieruchomości, np. w przypadku, gdy chcemy oprzeć budynek o mur sąsiada. Bierna służebność zakazuje właścicielowi obciążonej nieruchomości wykonywania określonych czynności, np. sadzenia drzew, wznoszenia budynków o konkretnej wysokości. Służebność mieszkaniowa powinna być w gruncie rzeczy wyznaczana bezterminowo, można jednak, przy porozumieniu stron, podpisać umowę na określony czas lub do spełnienia konkretnego warunku. Nie jest wymagane ustalenie opłat za obciążenie nieruchomości, czyli strony mogą dobrać warunki wedle potrzeb.

Posiadający służebność mieszkania ma możliwość przyjęcia na mieszkanie rodziny, tj. małżonka, dzieci oraz innych osób, gdy utrzymuje je. Przepis ten dotyczy również dzieci, które uzyskały pełnoletność. Ogólnie prawo stanowi, że służebność wygasa zawsze najpóźniej w przypadku śmierci uprawnionej osoby. Można jednak zastrzec zamiast tego, że wraz ze śmiercią uprawnionego służebność przechodzi na jego dzieci, małżonka i rodziców. Zgodnie z umową osoba mająca służebność jest zobowiązana do wykonywania napraw związanych z korzystaniem z urządzeń, chyba że wprowadzono zapis mówiący inaczej.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi:

Projekt domu

Architekt, jak sugeruje nazwa, zajmuje się realizacją zamówienia zleceniodawcy dotyczącego różnego typu obiektów architektury. Zawód architekta łączy wiele dziedzin nauki, techniki i sztuki i w zależności od czasu a także od kraju zawód ten jest definiowany inaczej.

Dobry architekt musi posiadać rozległą wiedzę i umiejętności z zakresu budownictwa a także kształtowania plastycznego budynków. Musi także posiadać wyobraźnię przestrzenną konieczną do kształtowania kompozycyjnych układów w przestrzeni, w której będzie poruszał się człowiek, uwzględniając w swoich projektach funkcjonalność.

Zawód architekta jest tak rozległy, że dzieli się go na różne specjalizacje, które wyodrębniły się i stały się oddzielnymi zawodami. Jako architektów określa się następujące zawody:

• Urbanista, zajmujący się architekturą miast

• Ruralista, zajmujący się architekturą terenów wiejskich

• Architekt krajobrazu

• Architekt obiektów budowlanych

• Architekt wnętrz

• Technik architekt

Dawniej do tej listy dołączano także inżyniera budownictwa, czyli statyka jednak teraz został on wyodrębniony, jako oddzielny zawód i jest oddzielnie nauczany.

Tytuł zawodowy architekta można uzyskać po ukończeniu, w zależności od kraju, politechniki, uniwersytetu, wyższej szkoły zawodowej lub akademii sztuk pięknych. W zależności od rodzaju pracy architekta wybiera się inny typ szkoły. Sam tytuł architekta nie przesądza jednak o możliwości pełnienia samodzielnych funkcji w tym zawodzie. Wymagane jest także uzyskanie uprawnień budowlanych a także dołączenie do izby architektów.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: architekt, zawody

Ryczałt ewidencjonowany może okazać się lepszym wyborem dla osób, które nie ponoszą żadnych kosztów związanych z wynajętym przez nich lokalem. Należy przy tym pamiętać, że z taką decyzją łączy się fakt, że nie można odliczać żadnych kosztów, a podatek bezie obejmował całą kwotę przychodu z najmu. Do istotnych zalet podatku płaconego ryczałtem ewidencjonowanym należy wysokość stawki ryczałtu, która jest dosyć niska bowiem podatek wynosi 8, 5% jeżeli kwota utrzymana jest poniżej 17514, 80 zł. Jeśli kwota przekroczy tą sumę podatek zostanie podniesiony do 20%. Przeliczając na miesięczny dochód, o ile czynsz miesięczny nie przekroczy 1459 zł podatek płacony ryczałtem przez cały rok będzie wynosił jedynie 8,5%. Należy jednak pamiętać, że decydując się na opodatkowanie ryczałtem traci się możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku. Obowiązek rozliczenia podatku nastaje wraz z otrzymaniem pierwszej opłaty od najemcy. W odróżnieniu od rozliczenia według zasad ogólnych, przychodu opodatkowanego ryczałtem ewidencyjnym nie łączy się z innymi przychodami, więc pod tym względem taka forma opodatkowania jest bardziej opłacalna dla podatnika. Ryczałt należy płacić każdego miesiąca jednak nie składa się deklaracji miesięcznych, jak w przypadku rozliczenia według skali podatkowej, natomiast składa się zeznanie roczne, czyli PIT-28 do dnia 31 stycznia.

Podatek rozliczany według skali podatkowej (zasad ogólnych)
Jeśli podatnik zdecyduje się na rozliczenie według zasad ogólnych, czyli według skali podatkowej, to podstawę opodatkowania stanowić będzie dochód powstały w momencie otrzymania czynszu najmu mieszkania. Uzyskane przychody należy rozliczać w rocznym zeznaniu podatkowych do 30 kwietnia.
Wybierając rozliczenie według zasad ogólnych, należy pamiętać, że z tą decyzją łączą się pewne wady jak i zalety. Z całą pewnością do zalet można zaliczyć fakt, że podatnicy, którzy ponoszą duże koszty związane z wynajętym mieszkaniem mogą je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. W ten sposób można znacznie obniżyć dochód do opodatkowania. Uzyskanym przychodem z najmu jest kwota czynszu pomniejszona o poniesione wydatki. Do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć wszelkie wydatki remontowe wynajmowanego lokalu a więc: wymiana okien i drzwi, malowanie ścian, naprawa instalacji elektrycznej, gazowej, kanalizacyjnej i różne inne usługi remontowe. Należy jednak być czujnym, ponieważ nie wszystkie koszty prac budowlanych mogą być zaliczone do kosztów uzyskania przychodów. Przebudowa lub rozbudowa lokalu oraz prace mające na celu ulepszenie lokalu mogą być rozliczane poprzez amortyzację tych wydatków.
Należy jednak pamiętać o wadach, jakie łączą się z wyborem rozliczenia według zasad ogólnych. Jednym z minusów jest fakt, że przychód, który zostanie otrzymany z czynszu płaconego przez najemcę zostaje doliczony do dochodów pochodzących z umowy o pracę bądź o dzieło lub z działalności gospodarczej. Taki sposób rozliczenia podatkowego powiększa kwotę dochodów całorocznych i w wielu wypadkach skutkuje przesunięciem dochodu do wyższego przedziału skali podatkowej z 19% do 30% bądź z 30% do 40%.
Podatnicy decydujący się na rozliczenie według skali podatkowej zobowiązani są do prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów oraz ewidencji trwałych środków a także wartości niematerialnych i prawnych. Zobligowani są do wpłacenia zaliczki na podatek dochodowy do 20 dnia miesiąca następującego po tym, w którym uzyskali przychód. Podatnicy ci muszą także składać w tym samym terminie deklarację podatkową o wysokości dochodu, który osiągnęli od początku roku, czyli muszą złożyć Pit-5. Należy jednak pamiętać, że podatek płaci się dopiero w momencie, gdy kwota wolna od podatku, czyli 2790 zł zostanie przekroczona.
Podatnik jest zobligowany do wybrania jednej z dwóch przedstawionych metod opodatkowania oraz musi powiadomić swój urząd skarbowy o decyzji, składając oświadczenie do 20 stycznia bądź najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu. Dzień powiadomienia urzędu skarbowego nie może przekroczyć dnia uzyskania pierwszego przychodu z najmu. Wybrany przez podatnika sposób opodatkowania należy stosować do końca roku. Należy pamiętać, że przychodem z najmu jest wyłącznie czynsz płacony przez najemcę. Wszystkie pozostałe opłaty takie jak: media, telefon, wywóz śmieci, które płaci najemca nie są objęte podatkiem.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: najem, podatki

Zasady ksiąg wieczystych:

• Zasada jawności formalnej ksiąg wieczystych – zasada ta polega na zagwarantowaniu każdej osobie możliwości swobodnego zapoznania się z treścią ksiąg wieczystych w obecności pracownika sądu. Udostępnienie takiej możliwości nie łączy się z żadnymi warunkami koniecznymi do spełnienia. Nie jest także konieczne wykazanie interesu prawnego. W związku z przyjęciem zasady jawności ksiąg wieczystych i stworzeniem powszechnej możliwości zapoznania się z treścią ksiąg powoduje, iż nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Istnieją jednak akta księgi, które może przeglądać jedynie notariusz bądź osoba mająca interes prawny, bowiem zasada jawności nie rozciąga się na te akta.
• Zasada domniemania zgodności ze stanem prawnym – domniemanie oznacza przyjęcie za pewne o ile coś innego nie zostanie udowodnione. Zasada domniemania odnosi się do przyjęcia, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością, czyli, że wszystkie prawa wpisane do księgi istnieją a wykreślone nie istnieją, przyjmuje się więc, że stan prawny uwidoczniony w księgach wieczystych jest prawidłowy. Wszelkie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może być usunięta jedynie w drodze odpowiedniego procesu cywilnego. Zasada domniemania nie uwzględnia jednak stanu nieruchomości okoliczności faktycznych. W księdze wieczystej brak wzmianek na temat sposobu korzystania z nieruchomości bądź jej zabudowania.
• Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych – zasada ta jest decydująca w momencie, gdy pojawia się niezgodność między stanem prawnym przedstawionym w księdze wieczystej a faktycznym stanem prawnym. W takiej sytuacji zasada rękojmi pozwala uzyskać własność nieruchomości i inne prawa dotyczące nieruchomości osobie, która w zaufaniu do treści księgi wieczystej dokonuje czynności prawnej. Osoba, która kupuje nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej, jako właściciel, uzyskuje do niej prawo nawet wówczas, gdy sprzedający nie był rzeczywistym właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że osoba widniejąca w księdze wieczystej, jako właściciel, będąca w rzeczywistości osobą nieuprawnioną do nieruchomości, może przenieść prawo własności na inną osobę. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odnosi się wyłącznie do stanu prawnego nieruchomości i nie uwzględnia danych faktycznych dotyczących położenia, sposobu korzystania lub powierzchni nieruchomości. W związku z tym nabywca nie może powoływać się na rękojmię publicznej wiary w sytuacji, gdy dane dotyczące np. powierzchni różnią się od tych, które zostały umieszczone w księdze wieczystej.
• Zasada pierwszeństwa praw ujawnionych w księdze wieczystej – istnieją sytuacje, gdy nieruchomość obciążona jest kilkoma ograniczonymi prawami rzeczowymi, które ze sobą kolidują np. gdy wykonanie kilku praw rzeczowych jednocześnie jest niemożliwe ze względu na wpływ jednego prawa na wartość innego bądź ze względu na niemożność zaspokojenia wszystkich praw obciążających nieruchomość lub dlatego, że prawa się wzajemnie wykluczają. W takiej sytuacji stosuje się zasadę pierwszeństwa praw ujawnionych w księdze wieczystej, według której pierwszeństwo mają prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej przed prawami niewpisanymi do księgi wieczystej.

Działy księgi wieczystej:

• • Dział pierwszy – dział ten dzieli się na dwie części.

• Część pierwsza oznaczona I-O „Oznaczenie nieruchomości” dotyczy danych pochodzących z ewidencji gruntów np. położenie, powierzchnia, sposób korzystania, pozwalających na dokładne oznaczenie nieruchomości.

• Część druga oznaczona I-Sp „Spis praw związanych z własnością dotyczy ujawnienia ewentualnych praw związanych z prawem własności wpisanej nieruchomości. Do takich praw należą udział w nieruchomości wspólnej lub służebność gruntowa. W części tej określa się rodzaj tego prawa oraz określa się właściwą spółdzielnię mieszkaniową.

• • Dział drugi – wskazuje właściciela/właścicieli nieruchomości bądź użytkownika wieczystego nieruchomości lub właściciela uprawnionego do własnościowego prawa spółdzielczego. Wskazanie właściciela polega na ukazaniu danych osobowych właściciela a w sytuacji, gdy nieruchomość jest współwłasnością kilku osób dodatkowo określenie części udziałów każdego współwłaściciela.
  • Dział trzeci – dotyczy wszystkich ograniczeń dotyczących nieruchomości. Do takich ograniczeń należą: ograniczone prawa rzeczowe, wyłączając z nich hipoteki, prawa i roszczenia osobiste takie jak: prawo pierwokupu i odkupu, najem lub dzierżawa nieruchomości, określenie sposobu zarządu nieruchomością, wyłączając roszczenia dotyczące hipotek, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym wynikające z przepisów szczególnych, czyli: wszczęcie egzekucji lub postępowania wywłaszczeniowego, ogłoszenie upadłości bądź otwarcie postępowania naprawczego. W tym dziale wpisuje się wszystkie zmiany dotyczące ograniczeń nieruchomości, a także zmiany pierwszeństwa.
  • Dział czwarty – w dziale tym dokonywane są wpisy dotyczące hipoteki zabezpieczającej kredyt zaciągnięty przez właściciela nieruchomości, przy czym wymagane jest określenie wszystkich danych dotyczących danej hipoteki, czyli konieczne jest dokładne określenie wysokości hipoteki, waluty spłacania, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i wszystkich innych cech hipoteki.

Wpisów do księgi wieczystej może dokonać wyłącznie sąd wieczysto księgowy oraz referendarz sądowego, posiadający w zakresie powierzonych czynności kompetencje sądu, na podstawie złożonych wniosków. Wraz z każdą księgą wieczystą prowadzone są równocześnie akta, zawierające wszystkie dokumenty i pisma, będące podstawą wpisów do księgi wieczystej. Akta te nie są jednak objęte zasadą pełnej jawności formalne, w związku czym może je przeglądać jedynie notariusz bądź osoba mająca interes prawny. Istnieją także zbiory dokumentów, które są prowadzone dla tych nieruchomości, które nie posiadają założonej księgi wieczystej.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: księga wieczysta

Użytkowanie wieczyste polega na udostępnieniu i oddaniu w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej, która jest własnością podmiotów publicznoprawnych, czyli skarbu państwa, województwa, powiatu bądź gminy innym podmiotom, czyli osobom fizycznym, osobom prawnym lub podmiotom publicznoprawnym na czas określony 99 lat w celu ich zagospodarowania i korzystania z nich. Istnieje możliwość, aby czas oddania w użytkowanie wieczyste był krótszy, lecz są to sytuacje wyjątkowe i czas ten określony jest na co najmniej 40 lat. Użytkowanie wieczyste dotyczy głównie gruntów położonych w granicach administracyjnych miast.

Użytkowanie wieczyste jest pośrednią formą pomiędzy własnością a prawami rzeczowymi ograniczonymi.

Prawa rzeczowe ograniczone zapewniają uprawnionemu tylko ściśle określony zakres uprawnień względem rzeczy. Katalog praw rzeczowych ograniczonych, zwanych niekiedy prawami na rzeczy cudzej, dotyczy wyłącznie użytkowania, służebności, zastawu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz hipoteki.

Własność to podstawowe prawo rzeczowe, posiadające najszerszy zakres. Własność pozwala właścicielowi na korzystanie i użytkowanie z rzeczy a także na rozporządzanie nią z wyłączeniem innych osób. Zgodnie z tym prawem właściciel w jego ramach może korzystać z maksimum uprawnień względem rzeczy.

Prawo użytkowania wieczystego jest bardziej zbliżone do własności niż do praw rzeczowych ograniczonych.

Prawo użytkowania wieczystego powstaje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, potwierdzającego wykonanie określonej czynności prawnej, oraz wpisu do księgi wieczystej. Osoba oddająca w użytkowanie wieczyste pozostaje nadal właścicielem oddanego gruntu a także pobiera z tego tytułu opłatę roczną od nowego użytkownika. Użytkownik posiada prawa zbliżone do właściciela. Użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób, może swobodnie rozporządzać prawem, czyli sprzedać je, obciążać bądź zapisać w testamencie. Użytkownik wieczysty posiada pełne prawo własności do budynków, które zostały postawione na danym gruncie. Ponadto użytkownikowi wieczystemu przysługuje również prawo do żądania przedłużenia użytkowania wieczystego na kolejne okresy od 40 do 99 lat. Użytkownik może się ubiegać o przedłużenie przed zakończeniem umowy, wyłączając pięć ostatnich lat, licząc za pozytywne rozpatrzenie ze strony właściciela. Przedłużenie umowy użytkowania wieczystego nie wymaga zastosowania procedury przetargowej. Jeśli okres użytkowania wieczystego upłynie a umowa nie zostanie przedłużona, wraz z jej wygaśnięciem wygasają wszystkie obciążenia ustanowione na nieruchomości przez użytkownika wieczystego, w tym hipotek i służebności a także zawartych przez użytkownika wieczystego umów najmu lub dzierżawy. Wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego wygasa również odrębna własność budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste oraz własność poszczególnych lokali w tych budynkach. Po wygaśnięciu prawa użytkownika wieczystego przysługuje mu wobec właściciela roszczenie o wynagrodzenie za budynki i urządzenia nabyte wraz z gruntem lub wybudowane na tym gruncie przez użytkownika. Istnieje zaledwie kilka ograniczeń użytkownika wieczystego. Właściciel lub właściwy organ reprezentujący właściciela może odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego tylko wyjątkowo, wyłącznie ze względu na ważny interes społeczny. Innym ograniczeniem użytkowania wieczystego jest możliwość rozwiązania umowy, jeśli użytkownik wieczysty korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z tym, co zawarte zostało w umowie.

Na użytkowniku wieczystym ciąży uiszczenie pewnych opłat. Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, pierwszą opłatę stanowi równowartość od 15% do 25 % ceny nieruchomości wybudowanej na gruncie. Wartość tego ułamka ustala właściciel nieruchomości według swojej woli. Opłatę tą użytkownik musi uiścić najpóźniej do dnia zawarcia umowy notarialnej i jest ona jednorazowa. Oprócz tej opłaty użytkownik jest w obowiązku uiszczać opłaty roczne w kolejnych latach użytkowania. Opłaty te zdefiniowane zostały ustawowo i wynoszą od 0,3% do 3% ceny nieruchomości. Cena opłaty określana jest w zależności od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie. Termin płatności opłat rocznych upływa z końcem marca każdego roku. Jeśli wartość nieruchomości w ciągu roku ulegnie zmianie, przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszczają aktualizację opłat rocznych jednak nie częściej niż raz w roku.

Podsumowując, można określić cztery główne cechy charakteryzujące prawo użytkowania wieczystego:

• Prawo użytkowania wieczystego jest ograniczone w czasie i wygasa po upływie okresu, jakie został ustanowiony w umowie, o ile wcześniej nie nastąpi jego przedłużenie.

• Z prawem użytkowania wieczystego wiąże się obowiązek uiszczenia pierwszej opłaty oraz opłat rocznych, których wysokość może ulegać zmianie w zależności od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie.

• Użytkownik wieczysty posiada pewne ograniczenia:

- użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste jedynie w sposób, który jest zawarty w umowie

- użytkownik wieczysty zobowiązany jest do zagospodarowania gruntu oddanego mu w użytkowanie wieczyste w określonym w umowie terminie pod rygorem utraty swojego prawa

• Aby dokonać skutecznego prawnie przeniesienia prawa użytkownika na inną osobę konieczne jest dokonanie przez aktualnego użytkownika wieczystego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości

Prawo użytkowania wieczystego zostało wprowadzone 14 lipca 1961 roku Ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Aż do roku 1989 użytkowanie wieczyste było praktycznie jedyna możliwością nabycia gruntów państwowych w miastach. 29 lipca 2005 roku została wprowadzona Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Z zasadami tej ustawy nie zgadzają się samorządy terytorialne, w szczególności gminy, którym poprzez przekształcenie tego prawa odbierane jest prawo własności nieruchomości.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: użytkowanie wieczyste

Hipoteka jest również rodzajem zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności na nieruchomości, dzięki czemu wierzyciel z pierwszeństwem przed innymi właścicielami może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, czyli spłaty długu.

W najprostszym rozumieniu hipoteka to zastaw na dowolnej nieruchomości: działce, mieszkaniu, domu, będący zabezpieczeniem np. dla banku, czyli dla wierzyciela.

Wierzyciel hipoteczny jest to osoba bądź przedsiębiorstwo uprawnione z tytułu hipoteki, natomiast właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką to dłużnik hipoteczny.

Istotne są dwie zasady związane z hipoteką:

- hipoteka nie jest prawem samodzielnym tylko akcesoryjnym, a więc związana jest z konkretną wierzytelnością, którą zabezpiecza. Akcesoryjność hipoteki oznacza, że hipoteka może istnieć jedynie wtedy, gdy istnieje prawo zasadnicze, czyli wierzytelność. W momencie wygaśnięcia wierzytelności, czyli gdy dług zostaje spłacony, hipoteka również wygasa.

- hipoteka jest ściśle związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem, dlatego gdy dłużnik np. sprzeda nieruchomość, hipoteka nadal obowiązuje na tej nieruchomości i nowy właściciel jest zobligowany uregulować ciążący dług. Przy kupnie nieruchomości należy sprawdzić, czy nie jest ona obciążona hipoteką.

Hipoteka może obciążać nieruchomość a także użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela.

Hipoteką można obciążyć praktycznie każdą nieruchomość, bez względu na to, kto jest jej właścicielem, dlatego też nieruchomość państwowa również może zostać obciążona hipoteką, oraz bez względu na to, jaki jest to rodzaj nieruchomości, a więc zarówno nieruchomości lokalowe jak i gruntowe mogą być obciążone hipoteką.

Hipoteka może powstać w drodze czynności prawnej oraz na podstawie orzeczenia sądu lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego, którymi są: Urząd Skarbowy, ZUS, KRUS. Hipoteka powstaje dopiero poprzez dokonanie wpisu do IV działu księgi wieczystej – jest to dział KW przeznaczony tylko na wpisy hipotek – danej nieruchomości, w związku z tym wpis ma charakter konstytutywny. Dopiero na mocy tego wpisu, oraz na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym wierzyciel może dochodzić swoich praw z nieruchomości. W przypadku, gdy wierzycieli hipotecznych jest więcej, o kolejności zaspokajania z nieruchomości decydują daty wpisów do księgi wieczystej. Wyjątkiem może być jedynie Skarb Państwa oraz pracownicy zadłużonej firmy. Wynikiem takiego prawa jest żądanie przez banki kredytu hipotecznego, przekraczającego często dwukrotnie wartość kredytu.

Wyróżnia się trzy główne rodzaje hipotek:

- hipoteka umowna/zwykła: hipoteka ta ma najczęstsze zastosowanie. Powstaje ona na podstawie umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości, czyli dłużnikiem. Postawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie, czyli zgoda właściciela obciążonej nieruchomości (dłużnika) na ustanowienie hipoteki i złożenie jej w formie aktu notarialnego.

- hipoteka przymusowa: jak sugeruje to nazwa hipoteka ta powstaje bez woli właściciela obciążonej nieruchomości a podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej mogą być:

- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia

- postanowienie prokuratora

- zarządzenie zabezpieczenia

- nieostateczna decyzja administratora

- tytuł wykonawczy, czyli dokument urzędowy stwierdzający istnienie i zakres nadającego się do egzekucji roszczenia wierzyciela i odpowiadającego mu obowiązku dłużnika.

- hipoteka kaucyjna: ustanawia się ją w celu zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości, wierzytelności przyszłych, wierzytelności wynikających z dokumentów zbywalnych przez indos. Innymi słowy polega na wpisie maksymalnej kwoty zobowiązania, jakie może powstać w okresie kredytowania pamiętając jednocześnie, że kwota zobowiązania nie jest ostatecznie znana w dniu ustanowienia zabezpieczenia.

Oprócz tych trzech podstawowych typów hipotek, istnieją jeszcze inne rodzaje hipotek:

- hipoteka łączna

Przedmiotem hipoteki zazwyczaj jest jedna nieruchomość, jednak może się zdarzyć, że jedna hipoteka obciąża kilka nieruchomości. Taki rodzaj hipoteki nosi nazwę hipoteki łącznej. Hipoteka łączna jest niezwykle elastyczna, ponieważ pozwala na obciążenie kilku nieruchomości tak, aby wierzyciel mógł, według własnego wyboru, żądać zabezpieczenia w całości za wszystkie nieruchomości lub w części za każdą nieruchomość z osobna. Ponadto może dokonać podziału hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną i przymusową, o ile zostały spełnione wymagania przewidziane dla tych rodzajów hipotek. Jeśli hipoteka łączna jest zarazem hipoteką przymusową należy pamiętać, że może ona zostać ustanowiona na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi bądź jeśli nieruchomości obciążone są inną hipoteką łączną. Należy pamiętać, że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej.

- hipoteka odwrócona

Hipoteka odwrócona jest to rodzaj kredytu hipotecznego, pewnego rodzaju transakcja zawierana pomiędzy osobą fizyczną a instytucją finansową (bankiem). Hipoteka odwrócona umożliwia uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Bank, zabezpieczając się na nieruchomości, wypłaca kredytobiorcy dożywotnią rentę o określonej wielkości. Klient otrzymuje od banku pieniądze, ale nie musi spłacać rat, a gdy bank wypłaci całą ustaloną kwotę sprzedaje nabytą nieruchomość, odzyskuje kapitał plus odsetki a nadwyżkę zwraca spadkobiercom klienta.

Z takiej hipoteki skorzystać mogą przede wszystkim osoby w podeszłym wieku. Suma renty, jaką da się wynegocjować, zależy od płci, wieku i stanu zdrowia klienta. Im szybszy przewidywany czas śmierci klienta tym lepsze warunki kredytowe, jakie może uzyskać.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: hipoteka

- podatek dochodowy
- składki ubezpieczeniowe
- podatek majątkowy
- podatek od towarów i usług

Podatek od nieruchomości należy do grupy podatków majątkowych a więc przedmiotem opodatkowania jest posiadanie nieruchomości. Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

- grunty
- budynki lub ich części
- budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej

Istnieją jednak pewne wyjątki, do których należą:
- grunty i budynki sklasyfikowane, jako użytki rolne
- grunty pod rzekami i kanałami żeglownymi z wyjątkiem jezior oraz gruntów zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrownie wodne
- grunty wykorzystane, jako pasy drogowe dróg publicznych
- nieruchomości lub części nieruchomości zajęte przez organy jednostek samorządu terytorialnego (gminy, starostwa powiatowe, urzędy marszałkowskie)

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne oraz osoby prawne a także spółki organizacyjne, w tym spółki, które nie posiadają osoby prawnej, są natomiast właścicielami lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub są użytkownikami wieczystymi gruntów.
Osoby fizyczne są zobowiązane do złożenia właściwemu organowi podatkowemu informacji o nieruchomościach formularza sporządzonego według ustalonego wzoru. Organ podatkowy, właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości, w drodze decyzji ustala podatek od nieruchomości na rok podatkowy od osób fizycznych.
Osoby prawne, jednostki organizacyjne oraz spółki, które nie posiadają osobowości prawnej zobowiązane są złożyć odpowiedniemu organowi podatkowemu deklarację sporządzoną na odpowiednim formularzu na podatek od nieruchomości na dany rok podatkowy oraz wpłacić obliczony w deklaracji podatek od nieruchomości.
Wysokość podatku majątkowego w żaden sposób nie jest uzależniona od dochodów właściciela lub użytkownika, ani od korzyści uzyskiwanych z danej nieruchomości. Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym, którego stawkę ustala każda gmina na swoim terenie i który pobierany jest przez samorząd gminny, przy czym należy zaznaczyć, że podatek ustalony przez samorząd nie może być wyższy od tego, który został określony w ustawie. Wysokość podatku majątkowego jest zmieniana każdego roku.

Stawka podatku ustalona w 2006 roku przez Radę gminy, w zależności od rodzaju nieruchomości, nie mogła rocznie przekroczyć:
- grunty:
- związane z działalnością gospodarczą – 0,68 zł od 1 m² powierzchni
- pod jeziorami, zajęte na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrownie wodne – 3,61 zł od 1ha powierzchni
- pozostałe – 0,33 zł od m² powierzchni
- budynki i ich części:
- mieszkalne – 0,56 zł od 1 m² powierzchni użytkowej
- związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – 18,43 zł od 1 m² powierzchni użytkowej
- zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 8,58 zł od 1 m² powierzchni użytkowej
- zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 3,71 zł od 1 m² powierzchni użytkowej
- pozostałe – 6,17 zł od 1 m² powierzchni użytkowej
- budowle – 2% ich wartości

W zależności od rodzaju nieruchomości można wyróżnić inną podstawę opodatkowania:
- dla gruntów taką podstawą będzie powierzchnia gruntu – podatek za grunty wylicza się, mnożąc odpowiednią stawkę przez powierzchnię gruntu. W zależności od przeznaczenia gruntu wysokość podatku będzie różna: dla gruntów pod budynkami mieszkalnymi jest niższa a dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą jest wyższa.
- dla budynków lub ich części budynków będzie to powierzchnia użytkowa budynku, czyli powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach (do kondygnacji zaliczają się również piwnice, garaże, poddasza użytkowe) wyłączając klatki schodowe i szyby dźwigowe.
- dla budowli oraz ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek od nieruchomości regulują przepisy Ustawy o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: podatki, ustawy

blok w trakcie budowy

Poza prywatnymi przedsiębiorstwami deweloperskimi, które znajdują się w miastach całej Polski, istnieje wiele stowarzyszeń deweloperów, z których najbardziej znane jest Stowarzyszenie Deweloperów Polskich oraz Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań, które współpracują z Kongresem Budownictwa.

Stowarzyszenia, współpracując z deweloperami, organizują wiele kampanii informacyjnych, które dotyczą nowych inwestycji, branży budowlanej, giełdy i sytuacji na rynku.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: deweloper, nowe domy, nowe mieszkania, zawody

zarządzanie nieruchomościami

Aby uzyskać taką licencję i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzaniem nieruchomościami uprzednio należy spełnić kilka warunków:

- licencję zarządcy nieruchomości może uzyskać jedynie osoba fizyczna

- licencję może uzyskać jedynie osobą, która nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód

- należy posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami

- należy odbyć praktykę, która powinna być odpowiednio udokumentowana

- po spełnieniu tych wszystkich warunków należy zdać egzamin na zarządcę nieruchomości

Obowiązki zarządcy nieruchomości określa art. 186 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Do obowiązków zarządcy należy:

- stosowanie przepisów prawa

- stosowanie standardów zawodowych

- kierowanie się zasadami etyki zawodowej

- wykonywanie czynności zarządzania ze szczególną starannością

- kierowanie się zasadami ochrony interesów osób, na rzecz których wykonywane są czynności zarządzania

- ciągłe doskonalenie kwalifikacji zawodowych

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: zarządca nieruchomości

Istnieje wiele zawodów związanych z obsługą rynku nieruchomości, spośród których niektóre są regulowane zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami a inne są pośrednio związane z obsługą nieruchomości.

Podstawowe zasady prowadzenia działalności zawodowej w zakresie gospodarowania nieruchomościami określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Najważniejsze zawody związane z obsługą rynku nieruchomości, regulowane wyżej wymienioną ustawą to:

- zarządca nieruchomości zajmuje się zarządzaniem, monitorowaniem i doglądaniem budynku, budynków lub osiedli a także jest upoważniony do podejmowania decyzji mających wpływ na użytkowanie i efektywne wykorzystanie nieruchomości

Agent biura nieruchomości

- pośrednik w obrocie nieruchomościami zajmuje się kojarzeniem stron transakcji a także doradztwem przy zakupie, zamianie, sprzedaży lub wynajmie nieruchomości

- rzeczoznawca majątkowy zajmuje się określaniem wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z daną nieruchomością
Wykonywanie działalności w zakresie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich uprawnień i kwalifikacji, a w przypadku zarządcy nieruchomości wymagana jest odpowiednia licencja.

Zawody pośrednio związane z obsługą nieruchomości to np.: doradca majątkowy, deweloper, planista.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: pośrednik, rzeczoznawca majątkowy, zarządca nieruchomości, zawody