Na początku odpowiedzmy sobie na pytanie, czym jest rynek pierwotny i wtórny. Rynek kapitałowy jest podzielony na dwie części: rynek pierwotny oraz rynek wtórny, który jest uzupełnieniem rynku pierwotnego. Oba terminy w swojej głównej formie odnoszą się do papierów wartościowych.

Rynek pierwotny jest to rynek kapitałowy, na którym dokonuje się sprzedaży papierów wartościowych przez emitenta. Emitent jest to podmiot, który we własnym imieniu emituje, wystawia i ogłasza sprzedaż papierów wartościowych. Emitentem może być przedsiębiorstwo, skarb państwa bądź osoba. Wystawione akcje i obligacje muszą być uprzednio dopuszczone przez Komisję Nadzoru Finansowego. Cenę papierów wartościowych określa emitent. Emisja i zakup tych papierów na rynku pierwotnym odbywa się za pośrednictwem banków prowadzących działalność maklerską lub domów maklerskich. Rynek pierwotny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy nowo wybudowane. Budowa może być realizowana zarówno przez spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperów jak i osoby indywidualne.

Rynek wtórny jest to rynek kapitałowy, który uzupełnia ofertę z rynku pierwotnego. Na tym rynku proponowane jest nabycie papierów wartościowych jednak nie od emitentów, lecz od innych podmiotów. Stronami transakcji są inwestorzy. Rynek wtórny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy, które były już wcześniej zamieszkane.

Propozycje na obu rynkach z pewnością się od siebie różnią i w inny sposób szuka się takich nieruchomości. Oba rynki posiadają także inne zalety i wady, którym warto się przyjrzeć. Wydaje nam się, że to, co nowe jest lepsze, jednak taka dewiza nie do końca przekłada się na rynek nieruchomości. Pułapek na obu rynkach jest wiele, jednak zalet także jest niemało.

Zalety rynku pierwotnego nieruchomości

To, co specyficzne w rynku pierwotnym to, że mieszkania najczęściej są kupowane w momencie budowy całego budynku lub gdy budynek jest dopiero w planie. Jest to korzystne z wielu powodów:

* Pierwszą zaletą jest możliwość znalezienia każdego rodzaju metrażu. Nawet w trakcie inwestycji można dostosować mieszkanie do indywidualnych potrzeb klienta. Zmianę koncepcji i oczekiwań można wprowadzić jeszcze przed przystąpieniem ekipy budowlanej, która realizuje podział powierzchni lokalu na poszczególne pomieszczenia. Ponadto oprócz tego, że możemy zadecydować o metrażu całego mieszkania, posiadamy możliwość wydzielenia poszczególnych pokoi i ustalenia ich metrażu. Możemy więc zdecydować czy kuchnia będzie połączona z jadalnią, salonem bądź czy ma być zamknięta. Możemy także wydzielić miejsce na garderobę lub spiżarnię. O tym gdzie będą znajdowały się ściany w naszym mieszkaniu decydujemy sami. Oczywiście nie wszystkie ściany mogą być naruszone. Niektóre, będące elementem konstrukcji budynku, czyli ściany nośne nie mogą być przestawione. Jednak i tu istnieje pewna alternatywa. Niekiedy nie trzeba budować całej ściany nośnej, można, bowiem pozostawić jedynie jej główną część.
* Mieszkania z rynku pierwotnego są doskonałą opcją dla osób chcących mieć swój własny wkład w tworzenie aranżacji mieszkania. Jest to okazja, aby stworzyć własne niepowtarzalne wnętrze i zaprojektować je jeszcze przed budową mieszkania. Wnęki, podesty, podwyższenia można zaplanować już wcześniej. Potem wystarczy projekt przedstawić budowlańcom, którzy go zrealizują. W ten sposób unikniemy remontu, który byłby konieczny w mieszkaniu drugiej ręki.

Wady rynku pierwotnego nieruchomości

* Główną wadą takich mieszkań jest to, co jest jego główną zaletą. Mieszkania na rynku pierwotnym „zamawia się” jeszcze, gdy są w planach bądź w trakcie budowy budynku. Choć taka sytuacja jest korzystna z wielu powodów, które już zostały wymienione, to mankamentem takich mieszkań jest długi okres oczekiwania na oddanie mieszkania do użytku klienta. Podczas takiego oczekiwania wiele elementów może ulec zmianie. Otoczenie budynku może się przeobrazić. Choć wcześniej koło niego znajdował się powiedzmy duży plac zabaw dla dzieci może być on zredukowany do minimum a w jego miejscu może powstać plan budowy kolejnego budynku. Niczyim marzeniem nie jest posiadanie okien naprzeciwko sąsiada.
* Osoby, które nie posiadają wystarczających oszczędności na zakupienie mieszkania mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Co prawda im większy wkład w kredyt tym bank przychylniej patrzy na klienta, jednak, jeśli klient nie posiada wkładu wówczas może pojawić się problem. Banki potrzebują pewnego rodzaju zabezpieczenia a takiego im nie daje mieszkanie, które jeszcze nie zostało wybudowane. Kredyty mieszkaniowe to zazwyczaj kredyty hipoteczne, a więc zabezpieczeniem takiego kredytu jest mieszkanie, które zostaje przejęte przez bank w momencie, gdy klient nie jest w stanie spłacić pożyczonej sumy. W sytuacji, gdy mieszkanie nie jest jeszcze wybudowane, udzielony kredyt jest nieco wyższy od tego, jaki moglibyśmy uzyskać na mieszkanie z rynku wtórnego.

Jeśli zdecydowaliśmy się, że zamierzamy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym uprzednio musimy dokładnie sprawdzić:

- księgę wieczystą

- odpowiednie pozwolenie na budowę

- KRS dewelopera

- renomę i kondycję finansową dewelopera

Zalety rynku wtórnego nieruchomości

* Pierwszą różnicą, której nie da się nie zauważyć to fakt, że mieszkania z rynku wtórnego są używane. W pierwszym momencie można pomyśleć, że jest to wadą jednak należy zauważyć, że gotowe mieszkanie wyklucza ryzyko wpadki. Mieszkanie możemy obejrzeć już nie tylko na planie budowy. Dzięki temu możemy ocenić wszystkie te elementy, których mieszkanie z rynku pierwotnego jeszcze nie posiada. I mówimy tu nawet o elementach tak prozaicznych jak widok z okna. Budowa budynku trwa czasem nawet do kilku lat! Przez ten okres w jego otoczeniu może się wiele zmienić. Gotowe mieszkania pozwalają ocenić standard wykonania lokalu a także, jakość użytych materiałów.
* Kolejną zaletą jest kredyt. Niestety nadeszły ciężkie czasy i aż 80% klientów korzysta z kredytów mieszkaniowych. Łatwiej dostaniemy kredyt na mieszkanie, które już materialnie istnieje i można się do niego wprowadzić. Banki z niechęcią wydają kredyty na mieszkania, które są w planach. Z racji tego, że banki muszą mieć jakieś zabezpieczenie kredyty na mieszkania jeszcze nie powstałe są nieco droższe od kredytów na mieszkania pochodzące z rynku wtórnego. Co prawda na przestrzeni kilku lat sytuacja ta nieco uległa zmianie jednak w dobie kryzysu ekonomicznego o kredyty jest coraz trudniej, nie wiadomo więc jak banki ustosunkują się do klientów ubiegających się o kredyty na mieszkanie jeszcze nie powstałe.

Wady rynku wtórnego nieruchomości

o Podobnie jak w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego zalety są jednocześnie wadami. W mieszkaniu używanym widzimy wszystko „czarne na białym”, wszystko jest już skończone i aby wprowadzić zmiany nieodzowny jest remont. Kupując mieszkanie, kupujemy cały jego układ wraz z gotowym podziałem pomieszczeń. Aby zburzyć część ściany nośnej należy wpierw ubiegać się o pozwolenie ze spółdzielni. Jeśli chcemy się wprowadzić do mieszkania już gotowego, musimy przeznaczyć na jego remont kilka miesięcy, co łączy się także z kosztami, bowiem wszystkie opłaty musimy już płacić, nie wspominając o kosztach remontu. Pamiętajmy, że wszystkie punkty oświetleniowe, rury, instalacje elektryczne mają już swoje stałe miejsce. W mieszkaniach z rynku pierwotnego zaprojektowanie tych miejsc należy do ciebie i możesz to zrobić według własnego uznania, jednak w mieszkaniu używanym zmiana położenia instalacji itp. wiąże się z licznymi wydatkami i burzeniem ścian.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym należy zwrócić uwagę na nieco inne elementy niż na rynku pierwotnym. Do najważniejszych należą:

- lokalizacja

- stan techniczny budynku

- stan mieszkania, które mamy zamiar kupić

- koszty utrzymania mieszkania

- stan prawny nieruchomości

- kompletność dokumentacji

- stan finansowy spółdzielni mieszkaniowej

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: cena mieszkania, czynniki, rynek pierwotny, rynek wtórny

Jak kupić mieszkanie?

Ważna jest także ilość osób, z którymi zamieszkasz i czy wśród nich są dzieci. Warto się zastanowić, które osiedle w twoim mieście odpowiadałoby ci najbardziej. Pamiętaj jednak, abyś nie trzymał się kurczowo swoich postanowień i aby wszystkie wymagania, określone były w granicach rozsądku.

Następnie przejrzyj ceny mieszkań na stronach internetowych różnych agencji nieruchomości. Tam będziesz mógł wstępnie zorientować się w cenach mieszkań. Zanim zdecydujesz, które mieszkanie odpowiada ci najbardziej musisz obejrzeć ich co najmniej kilkanaście.

Pamiętaj również, że podane ceny zazwyczaj są zawyżone, a właściciele nastawieni są na negocjacje. Oglądając mieszkanie nie ulegaj pierwszemu wrażeniu. Ich właściciele z pewnością się postarali, aby mieszkanie wyglądało jak najlepiej.

Istnieje wiele czynników wpływających na cenę mieszkania. Dla każdego potencjalnego kupca inny element jest najważniejszy. Warto jednak wiedzieć, na co zwrócić uwagę, bo nie zawsze pamiętamy o wszystkim, a przecież można uniknąć niepotrzebnego rozczarowania.

W badaniach wyróżniono osiem czynników wpływających na cenę mieszkania, jednak z każdym rokiem kupujący mają coraz większe wymagania, a co za tym idzie czynników jest również coraz więcej. Oto kilka czynników, na które warto zwrócić uwagę:

Lokalizacja

Lokalizacja ma największy wpływ na cenę mieszkania. Lokalizacja nie ogranicza się jedynie do ulicy i osiedla, chociaż te elementy są bardzo ważne.

- osiedle

Istotny jest wybór osiedla. Osiedla stare, lub te, na których bloki umieszczone są bardzo blisko siebie są najmniej mile widziane. Największą popularnością cieszą się osiedla młode, zaprojektowane z „pomysłem”, gdzie wydzielone są małe placyki z ławeczkami i na których bloki wybudowane są w większych odległościach. Nie chcesz przecież, aby sąsiad z bloku naprzeciwko widział wszystko co robisz.

- okolica

Nie bez znaczenia jest bliskość sklepów spożywczych i kiosków. W zależności od wieku nabywców mieszkania, znaczenie ma bliskość instytucji takich jak przedszkole, kościół i szkoła. Dla młodych rodziców będzie się liczyło, czy ich dziecko w drodze do szkoły będzie musiało przejść przez ulicę.

Ważnym czynnikiem podwyższającym cenę mieszkania jest znajdujący się w pobliżu park. Jeśli znajduje się on w odległości do 500 m cena mieszkania wzrasta średnio o 5,5%, natomiast znajdujący się w pobliżu cmentarz może obniżyć cenę mieszkania o ponad 5%.

Jeśli w odległości do 200 m znajduje się teren przemysłowy lub linia kolejowa cena mieszkania spadnie o ok. 2%. Bliskość dworca kolejowego ma różny wpływ na cenę mieszkania w zależności od nabywcy. Jeśli mieszkanie przeznaczone jest do wynajmu np. dla studentów, bliskość dworca może być plusem, gdyż pozwala na dogodne podróżowanie do miejsca stałego zamieszkania. Takie położenie dworca jest również zaletą dla osób pracujących w innym mieście. W innych wypadkach taka lokacja jest minusem, z powodu hałasu.

- ulica

Ważna jest również ulica. Jeśli blok, w którym mamy zamiar zamieszkać znajduje się przy ruchliwej ulicy to cena mieszkania powinna być niższa z racji na dochodzący hałas i grożące niebezpieczeństwo dla dzieci.

Istotne jest, na którą stronę wychodzą okna. Mieszkanie w tym samym budynku, o podobnym metrażu może mieć inną cenę w zależności od widoku za oknem. Tańsze są mieszkania, z okien których widać ruchliwą ulicę, cmentarz, śmietnik lub zaniedbane podwórze. Ruchliwa ulica, nie dość, że stwarza niebezpieczeństwo dla dzieci, to latem, przy otwartych oknach do mieszkania dochodzi niemiły hałas i czuć spaliny samochodów. Jeśli okna wychodzą na park, las, skwerek to cena mieszkania jest wyższa. Dla młodych małżeństw z dziećmi ważne jest, aby okna wychodziły na plac zabaw dla dzieci, co ułatwiłoby z pewnością pilnowanie pociech.

- odległość od centrum

Czynnik ten ma istotny wpływ na cenę mieszkania. Badacze ustalili, że w miarę oddalania się od centrum miasta, z każdym kilometrem cena za metr kwadratowy mieszkania spada średnio o 1,9%. Mieszkania o wyższym standardzie i lepszym metrażu mogą być tańsze na osiedlach, znajdujących się na obrzeżach miasta w odróżnieniu od tych usytuowanych bliżej centrum, ale w starszych blokach, gorzej wyposażonych i nieco zaniedbanych.

- bliskość środków komunikacji i szybkość dojazdu do centrum i miejsc ważnych dla nabywcy (np. praca)

Ten czynnik poniekąd łączy się z poprzednim. Bliskość środków komunikacji miejskiej jest istotna niezależnie od miejsca zamieszkania, jednak w zależności od wielkości miasta istotna jest bliskość różnych środków transportu. W miastach dużych najważniejszym środkiem komunikacji jest metro. Jeśli znajduje się ono w odległości do 1 km to cena mieszkania może wzrosnąć średnio do 15%. Po metrze ważnym środkiem transportu jest tramwaj i dopiero na końcu autobus. Jeśli w pobliżu mieszkania znajduje się jedynie przystanek autobusowy cena mieszkania spada. Spowodowane jest to tym, że autobus jest najwolniejszym środkiem transportu ze względu na korki, na które metro i tramwaj nie są narażone. Warto również sprawdzić, czy linie metra, tramwajowe i autobusowe nam odpowiadają i dojeżdżają w miejsca dla nas ważne.

Inne ważne czynniki, poza tymi związanymi z lokalizacją, wiążą się bezpośrednio z budynkiem i mieszkaniem.

- materiał, z jakiego został zbudowany budynek

Najmilej widziana jest cegła, jednak nabywcy często nie wiedzą, że budynków z cegły się już nie buduje. W budownictwie bloków najczęściej stosowana jest tak zwana „rama H”, czyli betonowy szkielet budynku, który wypełniony jest pustakami albo cegłami. Taki typ bloku najczęściej jest nazywany „ceglanym”, chociaż w rzeczywistości ceglane jest jedynie wypełnienie. Najgorzej postrzegane są tak zwane „wielkie płyty”, czyli budynki budowane w latach ’60-tych i 70-tych. Z racji na swój wiek, są one uważane za najmniej trwałe i najmniej komfortowe. Teraz firmy budowlane dbają, aby ich obiekty były ciekawie zaprojektowane. Dawniej budowano w pośpiechu a rozkład mieszkania nie był dobrze przemyślany. W starym budownictwie pojawiają się niekiedy takie niedogodności jak problemy z ogrzewaniem mieszkania (np. piece kaflowe) lub z ciepłą, bieżącą wodą (junkersy, bojlery). Takie mieszkania mają cenę niższą aż o 16%. Warto również zwrócić uwagę na stan budynku. Niekiedy budynki starsze są bardziej zadbane, gdyż spółdzielnie mieszkaniowe inwestują w remonty, ocieplenia i ogrodzenia.

- piętro, na którym znajduje się mieszkanie

W zależności od rodzaju bloku, mieszkania na różnych piętrach mają inną cenę. Największy popyt mają mieszkania w blokach 3-piętrowych lub 4-pietrowych, zaś w wieżowcach popyt na mieszkanie jest nieco niższy. Niezależnie od rodzaju bloku, najmniejszym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na parterze. Te mieszkania mają niższą wartość nawet o kilka procent od mieszkań znajdujących się wyżej, z powodu większego zagrożenia włamań. Mieszkania na najwyższych piętrach również mają cenę niższą. Spowodowane jest to tym, że mieszkania te nie sąsiadują z każdej strony z innymi mieszkaniami, a nieosłonięte są chłodniejsze i trzeba je lepiej ogrzewać, a więc opłaty w miesiącach jesiennych i zimowych będą znacznie wyższe. Ponadto do takich mieszkań trzeba wejść na pieszo. Często nawet w wieżowcach winda dojeżdża do przedostatniego piętra. Wysokość piętra również ma swój wpływ na cenę. Zasada jest prosta: im wyższe piętro tym niższa cena, z każdym piętrem spada ona średnio o 0,1%. Dzieje się tak z powodu możliwej awarii windy i niedogodnościach z tym związanych.

- winda w budynku

W starym budownictwie, a także w tym nowszym np. z lat 90-tych problemem może być brak windy. Niektóre bloki posiadają np. pięć pięter jednak w budynku nie ma windy. W takich blokach cena mieszkań znajdujących się na niższych kondygnacjach się nie zmienia, jednak dla mieszkańców 3-4 piętra jest to spore utrudnienie, w związku z czym cena mieszkania spada.

- wysokość czynszu

Jest to jeden z ważniejszych czynników wpływających na cenę mieszkania. Dla podobnych mieszkań, na różnych osiedlach niekiedy cena czynszu jest inna, ponieważ mieszkanie podlega innej spółdzielni mieszkaniowej. Na opłaty wpływają różne czynniki wynikające np. z ocieplenia bloku (w blokach ocieplonych cena za ogrzewanie jest niższa), a także usytuowania bloku i mieszkań (mieszkania narożne są dużo chłodniejsze), oświetlenia (czasem niektóre bloki osłonięte są drzewami, przez co mieszkania są dużo ciemniejsze).

- miejsce na samochód

Najwyżej cenione są garaże, które chronią samochód przed deszczem i śniegiem. Jeśli nie ma garażów to mile widziany jest parking strzeżony, najlepiej kryty. Oczywiście bezkonkurencyjne są parkingi podziemne umieszczone pod blokami i na szczęście takich powstaje coraz więcej.

- rozkład mieszkania oraz jakość wykończenia

Jest to czynnik, który w głównej mierze decyduje o cenie mieszkania. Wszystkie inne wpływają na jego cenę w zaledwie 30%, a więc ten czynnik jest rozstrzygający. Rozkład mieszkania dla nabywcy jest niezwykle istotny, ponieważ niektóre mieszkania są po prostu niewygodne. Ważne jest czy w kuchnia jest jasna i czy znajduje się w niej okno. Kuchnia bez okien znacznie obniża standard mieszkania, bowiem kuchnie trzeba oświetlić a więc wzrastają koszty a ponadto nie można jej wywietrzyć.

Minusem jest brak niezależnych wejść do pomieszczeń. Pokoje przechodnie ciężko wykorzystać i trudno przeznaczyć dla nich funkcję.

Ważny jest również balkon. Niektóre mieszkania są go pozbawione, co jest utrudnieniem dla mieszkańców, zwłaszcza latem. Takiego mieszkania nie da się dobrze wywietrzyć i nie ma gdzie powiesić prania. Istotna jest też wielkość balkonu. Większe balkony można lepiej zagospodarować a w ciepłe dni zrelaksować się na nich.

Zaletą jest, jeśli mieszkaniu przypisana jest piwnica lub schowek. Ułatwia to przechowywanie konfitur, rowerów, nieużywanych sprzętów.

Niezwykle ważna jest jakość wykończenia mieszkania oraz balkonu. Zależy jednak od preferencji nabywcy czy woli on kupić mieszkanie w stanie surowym i je wyremontować wedle własnego uznania, czy potencjalny nabywca szuka mieszkania, do którego mógłby się wprowadzić natychmiast. Należy zwrócić uwagę na jakość podłogi a więc: czy położony jest parkiet (warto zapytać kiedy ostatni raz był cyklinowany), czy panele (jakiej są one jakości), czy w kuchni i łazience są płytki ceramiczne czy może podłoga wyłożona jest linoleum. Ważne są również ściany: czy są cyklinowane i malowane, kiedy ostatni raz były odświeżane, czy są pokryte tapetą, czy w kuchni i łazience wyłożone są płytkami. Należy również zwrócić uwagę na okna, czy są stare, drewniane, czy może nowe, plastykowe.

Przed potencjalnym nabywcą mieszkania stoi nie lada wyzwanie, bowiem niuansów związanych z ceną mieszkań jest wiele. Podobne mieszkania mogą mieć zupełnie inną wartość ze względu na różne czynniki. Warto jednak wiedzieć, na co zwracać największą uwagę. Przy tym wszystkim nie należy zapominać, że rynek nieruchomości w każdym mieście jest inny i ma inną dynamikę. Warto więc dużo wcześniej zorientować się w cenach mieszkań bowiem zmieniają się one nawet w zależności od pory roku.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: cena mieszkania, czynniki, lokalizacja