FORMA UMOWY

Popularną praktyką jest, że zarówno umowy rezerwacyjne, jak i przedwstępne są sporządzane w formie pisemnej. Zwykle dopiero umowa sprzedaży ma formę aktu notarialnego. Warto zaznaczyć, że taki układ jest korzystny dla dewelopera. Najlepszym zabezpieczeniem dla nabywcy jest zawarcie umowy u notariusza. Wiele osób nie decyduje się na ten krok ze względu na wyższe koszty (taksa notarialna). Należy pamiętać, że tylko umowa przedwstępna zawarta u notariusza daje  nabywcy możliwość dochodzenia od dewelopera zawarcia umowy przyrzeczonej, a co za tym idzie przeniesienia własności wybudowanego mieszkania lub domu. Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia roszczeń przed sądem. Warto również przed podpisaniem umowy zwrócić się do prawnika z prośbą o jej analizę.

ELEMENTY UMOWY

W umowie przedwstępnej warto zwrócić uwagę na określenie stron umowy. Ważne są dane identyfikujące dewelopera takie jak:

-nazwa firmy

-adres firmy

-NIP

-REGON

-KRS.

Koniecznie trzeba również sprawdzić, czy osoby występujące w imieniu firmy są do tego uprawnione. Należy zwrócić uwagę na to, kim jest osoba reprezentująca dewelopera.  Może być ona:

-członkiem zarządu

-pełnomocnikiem

-prokurentem.

W przypadku pełnomocnika powinien on przedłożyć dokument pełnomocnictwa do wglądu, a także załączyć jego odpis do umowy. Warto zaznaczyć, że umowa podpisana przez osobę nieupoważnioną nie jest ważna.

PRZEDMIOT UMOWY

W przypadku przedmiotu umowy chodzi o opis stanu prawnego nieruchomości, na który składają się:

-informacje dotyczące właściciela lub użytkownika wieczystego działki

-oświadczenie dewelopera o posiadaniu pozwolenia na budowę (z podaniem numeru pozwolenia)

-dokładny opis budynku i lokalu.

ZALICZKA CZY ZADATEK?

Zwykle przed podpisaniem umowy przedwstępnej konieczna jest opłata rezerwacja – około 5%  wartości przyszłego mieszkania lub domu. Wpłata jest wymagana także w sytuacji, kiedy dochodzi od razu do zawarcia umowy przedwstępnej. Warto zwrócić uwagę czy kwota ta figuruje jako zaliczka czy zadatek. Z zadatkiem wiąże się niebezpieczeństwo np. przepadek wpłaconej kwoty w razie niewykonania umowy przez nabywcę. Przepadkowi nie ulega zaliczka. W przypadku kiedy jest ona zwracana jej kwota pozostaje bez zmian.

POWIERZCHNIA

Ważną rolę odgrywa także opis mieszkania wraz z powierzchnią użytkową. Zawierając umowę z nabywcą deweloper zobowiązuje się przede wszystkim do wybudowania budynku według określonego projektu, który spełnia wymogi prawa budowlanego oraz w określonym terminie.  Jest to o tyle ważne, że deweloperzy stosują dwie różne normy według których dokonuje obliczeń. Pierwsza z nich to norma PN-70/B-02365, a druga to norma PN-ISO 9836: 1997. Pierwsza  dokonuje obmiaru w stanie surowym, a druga po położeniu tynków. Ponadto druga wlicza do powierzchni użytkowej mieszkania ścianki działowe, które można zdemontować. Deweloperzy zastrzegają sobie w umowach pewien margines błędu jeśli chodzi o metraż. Za zmianą metrażu powinna iść również zmiana ceny.

KARY I ODSETKI

Sporo uwagi w umowie przedwstępnej zwykle poświęca się odsetkom i karom. W sytuacji kiedy kary umowne grożące deweloperowi są niższe niż te, które może zapłacić nabywca w przypadku zerwania umowy, wtedy lepiej żeby w ogóle nie było ich w umowie. Przede wszystkim dlatego, że kara umowna wyłącza możliwość dochodzenia od dewelopera naprawienia szkody z tytułu niewykonania lub też nienależytego wykonania przez niego umowy. Szkoda może znacznie przewyższać kwoty, którą nabywca otrzyma od dewelopera tytułem kary umownej. Warto by w umowie znalazł się zapis gwarantujący nabywcy możliwość dochodzenia odszkodowania wyższego od kary umownej.

NIEDOZWOLONE ZAPISY

Jako niedozwolone Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów określa m.in.: niewłaściwy sposób określania cen, brak wyraźnego wskazania w umowie przedwstępnej obowiązku przeniesienia własności przez dewelopera na nabywcę, dysproporcje na korzyść dewelopera w prawach i obowiązkach stron umowy, możliwość przesunięć terminu realizacji inwestycji, próby ograniczenia lub wyłączenia rękojmi za wady fizyczne lokalu, regulacje dotyczące odbioru lokalu, regulacje dotyczące zarządzania dewelopera nad nieruchomością po jej zbyciu.

CO W PRZYPADKU PODPISANIA NIEKORZYSTNEJ UMOWY?

W przypadku podpisania niekorzystnej umowy przedwstępnej nabywca może zawsze zwrócić się do prezesa UOKiK o jej zbadanie, poprosić rzecznika praw konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu zawartej umowy lub też może zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie tej konkretnej umowy nie wiąże go, ponieważ w sposób rażący narusza ona jego interesy.

www.RynekPierwotny.com

© rynekpierwotny for Blog nieruchomości, 2010. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: deweloper, hipoteka, nieruchomości, nowe domy, nowe mieszkania, rynek pierwotny, umowy

Hipoteka jest również rodzajem zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności na nieruchomości, dzięki czemu wierzyciel z pierwszeństwem przed innymi właścicielami może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, czyli spłaty długu.

W najprostszym rozumieniu hipoteka to zastaw na dowolnej nieruchomości: działce, mieszkaniu, domu, będący zabezpieczeniem np. dla banku, czyli dla wierzyciela.

Wierzyciel hipoteczny jest to osoba bądź przedsiębiorstwo uprawnione z tytułu hipoteki, natomiast właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką to dłużnik hipoteczny.

Istotne są dwie zasady związane z hipoteką:

- hipoteka nie jest prawem samodzielnym tylko akcesoryjnym, a więc związana jest z konkretną wierzytelnością, którą zabezpiecza. Akcesoryjność hipoteki oznacza, że hipoteka może istnieć jedynie wtedy, gdy istnieje prawo zasadnicze, czyli wierzytelność. W momencie wygaśnięcia wierzytelności, czyli gdy dług zostaje spłacony, hipoteka również wygasa.

- hipoteka jest ściśle związana z nieruchomością, a nie z jej właścicielem, dlatego gdy dłużnik np. sprzeda nieruchomość, hipoteka nadal obowiązuje na tej nieruchomości i nowy właściciel jest zobligowany uregulować ciążący dług. Przy kupnie nieruchomości należy sprawdzić, czy nie jest ona obciążona hipoteką.

Hipoteka może obciążać nieruchomość a także użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela.

Hipoteką można obciążyć praktycznie każdą nieruchomość, bez względu na to, kto jest jej właścicielem, dlatego też nieruchomość państwowa również może zostać obciążona hipoteką, oraz bez względu na to, jaki jest to rodzaj nieruchomości, a więc zarówno nieruchomości lokalowe jak i gruntowe mogą być obciążone hipoteką.

Hipoteka może powstać w drodze czynności prawnej oraz na podstawie orzeczenia sądu lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego, którymi są: Urząd Skarbowy, ZUS, KRUS. Hipoteka powstaje dopiero poprzez dokonanie wpisu do IV działu księgi wieczystej – jest to dział KW przeznaczony tylko na wpisy hipotek – danej nieruchomości, w związku z tym wpis ma charakter konstytutywny. Dopiero na mocy tego wpisu, oraz na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym wierzyciel może dochodzić swoich praw z nieruchomości. W przypadku, gdy wierzycieli hipotecznych jest więcej, o kolejności zaspokajania z nieruchomości decydują daty wpisów do księgi wieczystej. Wyjątkiem może być jedynie Skarb Państwa oraz pracownicy zadłużonej firmy. Wynikiem takiego prawa jest żądanie przez banki kredytu hipotecznego, przekraczającego często dwukrotnie wartość kredytu.

Wyróżnia się trzy główne rodzaje hipotek:

- hipoteka umowna/zwykła: hipoteka ta ma najczęstsze zastosowanie. Powstaje ona na podstawie umowy pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości, czyli dłużnikiem. Postawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie, czyli zgoda właściciela obciążonej nieruchomości (dłużnika) na ustanowienie hipoteki i złożenie jej w formie aktu notarialnego.

- hipoteka przymusowa: jak sugeruje to nazwa hipoteka ta powstaje bez woli właściciela obciążonej nieruchomości a podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej mogą być:

- postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia

- postanowienie prokuratora

- zarządzenie zabezpieczenia

- nieostateczna decyzja administratora

- tytuł wykonawczy, czyli dokument urzędowy stwierdzający istnienie i zakres nadającego się do egzekucji roszczenia wierzyciela i odpowiadającego mu obowiązku dłużnika.

- hipoteka kaucyjna: ustanawia się ją w celu zabezpieczenia wierzytelności o nieustalonej wysokości, wierzytelności przyszłych, wierzytelności wynikających z dokumentów zbywalnych przez indos. Innymi słowy polega na wpisie maksymalnej kwoty zobowiązania, jakie może powstać w okresie kredytowania pamiętając jednocześnie, że kwota zobowiązania nie jest ostatecznie znana w dniu ustanowienia zabezpieczenia.

Oprócz tych trzech podstawowych typów hipotek, istnieją jeszcze inne rodzaje hipotek:

- hipoteka łączna

Przedmiotem hipoteki zazwyczaj jest jedna nieruchomość, jednak może się zdarzyć, że jedna hipoteka obciąża kilka nieruchomości. Taki rodzaj hipoteki nosi nazwę hipoteki łącznej. Hipoteka łączna jest niezwykle elastyczna, ponieważ pozwala na obciążenie kilku nieruchomości tak, aby wierzyciel mógł, według własnego wyboru, żądać zabezpieczenia w całości za wszystkie nieruchomości lub w części za każdą nieruchomość z osobna. Ponadto może dokonać podziału hipoteki pomiędzy poszczególne nieruchomości. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną i przymusową, o ile zostały spełnione wymagania przewidziane dla tych rodzajów hipotek. Jeśli hipoteka łączna jest zarazem hipoteką przymusową należy pamiętać, że może ona zostać ustanowiona na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi bądź jeśli nieruchomości obciążone są inną hipoteką łączną. Należy pamiętać, że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej.

- hipoteka odwrócona

Hipoteka odwrócona jest to rodzaj kredytu hipotecznego, pewnego rodzaju transakcja zawierana pomiędzy osobą fizyczną a instytucją finansową (bankiem). Hipoteka odwrócona umożliwia uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Bank, zabezpieczając się na nieruchomości, wypłaca kredytobiorcy dożywotnią rentę o określonej wielkości. Klient otrzymuje od banku pieniądze, ale nie musi spłacać rat, a gdy bank wypłaci całą ustaloną kwotę sprzedaje nabytą nieruchomość, odzyskuje kapitał plus odsetki a nadwyżkę zwraca spadkobiercom klienta.

Z takiej hipoteki skorzystać mogą przede wszystkim osoby w podeszłym wieku. Suma renty, jaką da się wynegocjować, zależy od płci, wieku i stanu zdrowia klienta. Im szybszy przewidywany czas śmierci klienta tym lepsze warunki kredytowe, jakie może uzyskać.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: hipoteka