Skąd taki pomysł?

Miniony wiek to wiek szybkiego rozwoju technologicznego i urbanizacyjnego. Nic więc dziwnego, że fabryki i hale przemysłowe wybudowane na przestrzeni końca XIX i początku XX wieku prędko przestały spełniać normy i potrzeby nowoczesnych fabryk. Dynamiczny postęp sprawił, że obiekty szybko opustoszały i latami czekały na ponowne zagospodarowanie. W latach 50 XX wieku takimi budynkami zaczęli interesować się artyści. Początkowo ich zainteresowanie ograniczało się do tworzenia w przestronnych pomieszczeniach swoich pracowni jednak z czasem zaczęli je przekształcali w niekonwencjonalne mieszkania co w niedługim czasie stało się niezwykle modne.

Lofty w Polsce

W zachodniej Europie lofty są popularne już od kilkudziesięciu lat jednak w Polsce moda na lofty dopiero się rozpowszechnia. Pierwsze lofty powstały w Łodzi w starej, pochodzącej jeszcze z XIX wieku fabryce Karola Scheiblera. Po Łodzi przyszedł czas na Warszawę, gdzie przebudowano starą fabrykę PZO. Moda szybko zaczęła przenosić się na inne miasta. W Poznaniu powstał City Park, w Żyrardowie Lofty de Girarda czyli mieszkania w XIX wiecznych Starej i Nowej Przędzalni, w Zielonej Górze przerobiono stare poniemieckie budynki przemysłowe nazwane Tkalnią. Moda na lofty zaczęła rozpowszechniać się także na Górnym i Dolnym Śląsku i tak powstały nowoczesne lofty w miejscu starych zakładów włókienniczych „Merilana”  w Bielsku-Białej, w Bytomiu powstał Bolko Loft, rezydencje Zawisza w Gliwicach oraz w dawnym Browarze Piastowskim we Wrocławiu. Z racji wielkiej popularności pomysły projektów tego typu apartamentów powstają w wielu innych miastach.

Mieszkanie w lofcie

Mieszkania w loftach rzeczywiście wyróżniają się swoją indywidualnością. Wielkie otwarte przestrzenie oraz duża wysokość pomieszczeń pozwalają na  dowolne ukształtowanie przestrzeni i stworzenie oryginalnych, niezapomnianych pomieszczeń. Uroku takim apartamentom dodają ogromne okna i przeszklone fasady dające dużo światła. Do tego wyeksponowane fabryczne konstrukcje, instalacje, surowe ściany i podłogi nadają wnętrzom industrialnego i ciekawego wyglądu. Rewelacyjnie wygląda połączenie surowych, kamiennych ścian z miękkimi dodatkami np. grubymi dywanami. W takich pomieszczeniach sprawdzają się także aranżacje łączące w sobie kilka stylów np. stare rzeźbione meble przemalowane w nowoczesny sposób na intensywne, jaskrawe kolory. Kamienne ściany i surowe, drewniane podłogi zostaną wyeksponowane jeśli połączy się je z gładkimi, lśniącymi nowoczesnymi powierzchniami mebli. Należy jednak pamiętać, że tak wielkie przestrzenie trudno jest zagospodarować. Przemysł meblowy nastawiony jest na standardowe wielkości pomieszczeń, niestety typowe komody czy szafy ginęłyby na tle ogromnych ścian więc do takich pomieszczeń wykonywane są meble na zamówienie. Na takie apartamenty mogą sobie pozwolić tylko osoby dysponujące naprawdę dużymi sumami. Nie dość, że zakup takich mieszkań jest drogi to zaprojektowanie wnętrz i ich aranżacja także wymagają sporego nakładu.

© justyna for Blog nieruchomości, 2011. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: apartamenty, loft, lofty, nieruchomości, przestrzeń

ZALETY RYNKU WTÓRNEGO

Najważniejszą zaletą nieruchomości na rynku wtórnym jest jej cena, zwykle o kilka do kilkunastu procent niższa niż w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego. A co za tym idzie, łatwiej dostać na nią kredyt, który będzie niższy niż w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego. Ponadto zwykle tylko z rynku wtórnego możliwy jest zakup nieruchomości w unikatowej lokalizacji, w której rzadko powstają nowe budynki. Ważna jest również możliwość oceny  zagospodarowania terenu wokół budynku. O ile stan techniczny nieruchomości na to pozwala, w lokalu można zamieszkać niemal zaraz po załatwieniu wszelkich formalności. Osoby kupujące nieruchomość z rynku wtórnego nie muszą się martwić kwestiami ewentualnego bankructwa dewelopera, a umowa sporządzana u notariusza zwykle pozbawiona jest niebezpiecznych klauzul.

WADY RYNKU WTÓRNEGO

Główną wadą lokalu z rynku wtórnego jest to, że zwykle wymaga on remontu lub przynajmniej odświeżenia. Zdecydowanie prościej jest wykończyć mieszkanie z rynku pierwotnego według własnego uznania niż poprawiać już istniejące. Wiążą się z tym również dodatkowe koszty. W budynkach z rynku wtórnego brak zwykle także licznych udogodnień, które są standardem w mieszkaniach z rynku pierwotnego. Chodzi m.in.: o windę czy garaże podziemne. Ponadto mieszkania z rynku wtórnego dużo trudniej sprzedać ze względu na przestarzałą technologię konstrukcji budynków czy brak funkcjonalności (np. wąskie klatki schodowe). Mniejsze jest także zapotrzebowanie na takie mieszkania. Co więcej, jeśli korzysta się z usług pośrednika należy do ceny nieruchomości doliczyć jego prowizję.

ZALETY RYNKU PIERWOTNEGO

Podstawową zaletą lokali na rynku pierwotnym jest fakt, że są one nowe. Zazwyczaj nie ma problemu z ich sprzedażą. Ważne jest także ich zróżnicowanie. Dużo łatwiej znaleźć interesujący metraż na rynku pierwotnym niż wtórnym ze względu na dużo większą ofertę. Ponadto nowe mieszkania to ciągle doskonała inwestycja kapitałowa.

W przypadku lokali na rynku deweloperskim istnieje większa możliwość negocjacji ceny. Niższe są również koszty transakcyjne, takie jak: brak podatku od czynności cywilno-prawnych oraz brak kosztu pośrednictwa.

Zazwyczaj mieszkania na rynku pierwotnym mają wyższy standard. Chodzi przede wszystkim o ochronę, garaże podziemne, parkingi, podjazdy dla osób niepełnosprawnych czy place zabaw na terenie osiedla. Nowe budynki zarówno jedno-, jak i wielorodzinne, są estetyczne. Zwykle stosowane są w nich nowoczesne energooszczędne oraz ekologiczne  rozwiązania.

Ogromną zaletą jest również możliwość wydzielenia poszczególnych pokoi i ustalenia ich metrażu, a także wykonania własnych aranżacji wnętrza.

Ponadto przy lokalach na rynku pierwotnym kupujący ma prawo do rękojmi (przez pierwsze trzy lata na elementy konstrukcji budynku, a przez rok na elementy wykończeniowe). W przypadku rynku pierwotnego nie występują większe wady fizyczne (takie jak krzywe ściany, grzyb, niesprawne instalacje), a także prawne (np. z hipoteką).

WADY RYNKU PIERWOTNEGO

Pierwszą wadą lokali z rynku pierwotnego jest ich wyższy koszt. Ponadto zwykle dłuższy jest czas oczekiwania na mieszkania czy domy, które są w planach lub w trakcie budowy (choć w ostatnich latach zwiększa się ilość gotowych mieszkań). Może się również przeobrazić otoczenie budynku – efekt końcowy nie zawsze odpowiada wizualizacji

Ponadto o ile w nieruchomości z rynku wtórnego zwykle można zaraz zamieszkać, o tyle w nieruchomości z rynku pierwotnego nie. Lokale na rynku pierwotnym są oddawane w stanie deweloperskim tj. bez białego montażu (wanny, umywalek, terakoty), a także bez podłóg.

Przedstawione powyżej zalety i wady nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego pomogą wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie. Należy je dostosować do indywidualnych preferencji.

www.RynekPierwotny.com

© rynekpierwotny for Blog nieruchomości, 2010. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: deweloperzy, nieruchomości, nowe mieszkanie, rybek pierwotny, rynek wtórny, wady nowego mieszkania, zalety nowego mieszkania

FORMA UMOWY

Popularną praktyką jest, że zarówno umowy rezerwacyjne, jak i przedwstępne są sporządzane w formie pisemnej. Zwykle dopiero umowa sprzedaży ma formę aktu notarialnego. Warto zaznaczyć, że taki układ jest korzystny dla dewelopera. Najlepszym zabezpieczeniem dla nabywcy jest zawarcie umowy u notariusza. Wiele osób nie decyduje się na ten krok ze względu na wyższe koszty (taksa notarialna). Należy pamiętać, że tylko umowa przedwstępna zawarta u notariusza daje  nabywcy możliwość dochodzenia od dewelopera zawarcia umowy przyrzeczonej, a co za tym idzie przeniesienia własności wybudowanego mieszkania lub domu. Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia roszczeń przed sądem. Warto również przed podpisaniem umowy zwrócić się do prawnika z prośbą o jej analizę.

ELEMENTY UMOWY

W umowie przedwstępnej warto zwrócić uwagę na określenie stron umowy. Ważne są dane identyfikujące dewelopera takie jak:

-nazwa firmy

-adres firmy

-NIP

-REGON

-KRS.

Koniecznie trzeba również sprawdzić, czy osoby występujące w imieniu firmy są do tego uprawnione. Należy zwrócić uwagę na to, kim jest osoba reprezentująca dewelopera.  Może być ona:

-członkiem zarządu

-pełnomocnikiem

-prokurentem.

W przypadku pełnomocnika powinien on przedłożyć dokument pełnomocnictwa do wglądu, a także załączyć jego odpis do umowy. Warto zaznaczyć, że umowa podpisana przez osobę nieupoważnioną nie jest ważna.

PRZEDMIOT UMOWY

W przypadku przedmiotu umowy chodzi o opis stanu prawnego nieruchomości, na który składają się:

-informacje dotyczące właściciela lub użytkownika wieczystego działki

-oświadczenie dewelopera o posiadaniu pozwolenia na budowę (z podaniem numeru pozwolenia)

-dokładny opis budynku i lokalu.

ZALICZKA CZY ZADATEK?

Zwykle przed podpisaniem umowy przedwstępnej konieczna jest opłata rezerwacja – około 5%  wartości przyszłego mieszkania lub domu. Wpłata jest wymagana także w sytuacji, kiedy dochodzi od razu do zawarcia umowy przedwstępnej. Warto zwrócić uwagę czy kwota ta figuruje jako zaliczka czy zadatek. Z zadatkiem wiąże się niebezpieczeństwo np. przepadek wpłaconej kwoty w razie niewykonania umowy przez nabywcę. Przepadkowi nie ulega zaliczka. W przypadku kiedy jest ona zwracana jej kwota pozostaje bez zmian.

POWIERZCHNIA

Ważną rolę odgrywa także opis mieszkania wraz z powierzchnią użytkową. Zawierając umowę z nabywcą deweloper zobowiązuje się przede wszystkim do wybudowania budynku według określonego projektu, który spełnia wymogi prawa budowlanego oraz w określonym terminie.  Jest to o tyle ważne, że deweloperzy stosują dwie różne normy według których dokonuje obliczeń. Pierwsza z nich to norma PN-70/B-02365, a druga to norma PN-ISO 9836: 1997. Pierwsza  dokonuje obmiaru w stanie surowym, a druga po położeniu tynków. Ponadto druga wlicza do powierzchni użytkowej mieszkania ścianki działowe, które można zdemontować. Deweloperzy zastrzegają sobie w umowach pewien margines błędu jeśli chodzi o metraż. Za zmianą metrażu powinna iść również zmiana ceny.

KARY I ODSETKI

Sporo uwagi w umowie przedwstępnej zwykle poświęca się odsetkom i karom. W sytuacji kiedy kary umowne grożące deweloperowi są niższe niż te, które może zapłacić nabywca w przypadku zerwania umowy, wtedy lepiej żeby w ogóle nie było ich w umowie. Przede wszystkim dlatego, że kara umowna wyłącza możliwość dochodzenia od dewelopera naprawienia szkody z tytułu niewykonania lub też nienależytego wykonania przez niego umowy. Szkoda może znacznie przewyższać kwoty, którą nabywca otrzyma od dewelopera tytułem kary umownej. Warto by w umowie znalazł się zapis gwarantujący nabywcy możliwość dochodzenia odszkodowania wyższego od kary umownej.

NIEDOZWOLONE ZAPISY

Jako niedozwolone Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów określa m.in.: niewłaściwy sposób określania cen, brak wyraźnego wskazania w umowie przedwstępnej obowiązku przeniesienia własności przez dewelopera na nabywcę, dysproporcje na korzyść dewelopera w prawach i obowiązkach stron umowy, możliwość przesunięć terminu realizacji inwestycji, próby ograniczenia lub wyłączenia rękojmi za wady fizyczne lokalu, regulacje dotyczące odbioru lokalu, regulacje dotyczące zarządzania dewelopera nad nieruchomością po jej zbyciu.

CO W PRZYPADKU PODPISANIA NIEKORZYSTNEJ UMOWY?

W przypadku podpisania niekorzystnej umowy przedwstępnej nabywca może zawsze zwrócić się do prezesa UOKiK o jej zbadanie, poprosić rzecznika praw konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu zawartej umowy lub też może zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie tej konkretnej umowy nie wiąże go, ponieważ w sposób rażący narusza ona jego interesy.

www.RynekPierwotny.com

© rynekpierwotny for Blog nieruchomości, 2010. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: deweloper, hipoteka, nieruchomości, nowe domy, nowe mieszkania, rynek pierwotny, umowy

Do tego wydaje się, że branża nieruchomości pozwala wzbogacić nam się najszybciej. Wystarczy spojrzeć na listę najzamożniejszych ludzi świata. 75% to inwestorzy na rynku nieruchomości. Jak zatem nabyć mienie i dokonać tego na najlepszych finansowych warunkach? Pamiętaj, że nikt nie zadzwoni do Ciebie i nie zakomunikuje, że ma do sprzedania mieszkanie poniżej ceny rynkowej. Bez pracy nie ma kołaczy. Im więcej czasu poświęcisz na rozeznanie, tym lepiej zainwestujesz.
Jeżeli masz znajomego inwestora, w pierwszym kroku po radę możesz udać się właśnie do niego. Jeżeli nie, nie przejmuj się. W Internecie nietrudno znaleźć fora internetowe założone przez „profesjonalnych” inwestorów. Możesz poprosić tam o poradę.
Innym sposobem na dokładne rozpoznanie rynku nieruchomości jest angaż w biurze nieruchomości. Niekoniecznie w celach zarobkowych. Praca w branży pozwoli Ci na poznanie podstawowych zasad panujących na rynku. Nie bez znaczenia będzie fakt, że uzyskasz możliwość dostępu do ogłoszeń jak pierwszy. Jeżeli uznasz, że jakaś oferta jest okazją, nie podasz jej nawet do publicznej wiadomości klientów biura, a sam skorzystasz z możliwości dokonania transakcji. Żeby wzbogacić swoją wiedzę – zarówno tę teoretyczną jak i praktyczną – możesz zaopatrzyć się w literaturę fachową. Różne publikacje dostępne są nie tylko w księgarniach, ale również w Internecie w formie artykułów czy też płatnych e-booków.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: nieruchomości, okazja