GAZETY

Dużą popularnością wciąż cieszą się ogłoszenia w gazetach. Wybierając ten sposób poszukiwania nieruchomości warto by były to specjalistyczne periodyki lub gazety codzienne (np. środowy dodatek do Gazety Wyborczej). Warto zaznaczyć, że część ogłoszeń może okazać się już nieaktualna ze względu na długi czas publikacji. Ponadto ogłoszenia są krótkie i nie zawierają dużej ilości zdjęć. W przypadku ofert gazetowych zdarzają się oferty pośredników, a w ich wypadku należy doliczyć do kosztu mieszkania prowizje pośrednika.

TARGI

Kolejnym miejscem, w którym można znaleźć bogatą ofertę mieszkań i domów są targi mieszkaniowe, organizowane zwykle cyklicznie we wszystkich większych miastach. Tam, w jednym miejscu można spotkać obok wystawców – deweloperów, także pośredników, przedstawicieli banków, doradców finansowych, firm wykończeniowych czy periodyków branżowych. Czasem targom towarzyszą wykłady prowadzone przez specjalistów. Zaletą jest duża ilość wystawców w jednym miejscu. Zwiedzający mogą skorzystać z licznych promocji, obniżek, konkurencyjnych ofert.

POŚREDNICY

Dla osób, które chcą oszczędzić czas dobrym rozwiązaniem jest pomoc pośrednika. Wiąże się to jednak z dodatkowym kosztem. Część agencji pośrednictwa nie pobiera prowizji od kupującego i zarabia na sprzedającym (w takie sytuacji zwykle płaci on wyższą prowizję). Na rynku przeważają jednak oferty, w których obie strony płacą prowizje. Agencja może zażyczyć sobie nawet 2-3 % wartości nieruchomości. Warto wybrać pośrednika sprawdzonego, z polecenia. Konieczne jest również sprawdzenie jego licencji. Jest ona swego rodzaju gwarancją wykształcenia i praktyki.  Pośrednik powinien także posiadać ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej w zakresie wykonywania czynności związanych z obrotem nieruchomościami. Ubezpieczenie jest o tyle ważne, że jeśli pośrednik popełni błąd będzie miał możliwość wypłaty odszkodowania. Ważne jest również to, żeby pośrednik należał do stowarzyszenia zawodowego pośredników. To jest gwarantem wysokiego poziomu usług. Warto, aby agent korzystał z systemu MLS czyli system, wymiany ofert pomiędzy pośrednikami.  Jeśli decydujemy się skorzystać z usług pośrednika  należy podpisać z nim umowę. Opłaty nie powinny być pobierane za pokazanie mieszkania czy też podanie adresu. Warto, by agencja pomogła nie tylko w znalezieniu inwestycji, ale też w załatwieniu transakcji i obsłudze formalno-prawnej.

Można również korzystać z podpowiedzi znajomych, którzy kupowali mieszkania. Pocztą pantoflową można sprawdzić rzetelność firm. Warto przy tym wybierać te firmy, które działają na rynku od dłuższego czas i mają za sobą doświadczenie wielu ukończonych i oddanych inwestycji. Źródłem informacji mogą być także reklamy, takie jak: ulotki, bilbordy, reklamy w autobusach czy tramwajach. Pozwalają one poznać danego inwestora i jego inwestycje.

FORA INTERNETOWE

Doskonałym miejscem na sprawdzenie opinii o danym inwestorze są fora internetowe. Można tam znaleźć opinie osób, które nabyły nieruchomości i które chętnie dzielą się swoimi doświadczeniami. Ostrzegą także przed nieuczciwymi firmami. Warto zaznaczyć, że w przypadku różnego rodzaju forów dyskusyjnych trzeba pamiętać, że nie ma możliwości sprawdzenia, kto udziela rad.

STRONY WWW

Doskonałym miejscem na poszukiwanie nieruchomości są specjalistyczne serwisy internetowe. Dzięki nim wyszukiwanie będzie szybkie i pozwoli uwzględnić wiele zmiennym, takich jak: lokalizacja, metraż, ilość pokoi, kondygnacja, cena i wiele innych. W serwisach internetowych można znaleźć pomocne odsyłacze do stron internetowych inwestorów, a także ich kompleksowe dane teleadresowe. W przypadku nowych mieszkań warto korzystać z usług serwisów internetowych specjalizujących się w ogłoszeniach dotyczących tylko rynku pierwotnego. Ich oferta dotycząca rynku pierwotnego zwykle jest większa niż w przypadku stron posiadających ogłoszenia zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Nowością w tym zakresie jest możliwość odbycia wirtualnych spacerów po nowych inwestycjach mieszkaniowych. Jest to połączenie panoramicznych widoków, między którymi można swobodnie się przemieszczać, co sprawia wrażenie poruszania się po inwestycji. Jest to najnowocześniejsza forma prezentowania nieruchomości w Internecie, która pozwala bez wychodzenia z domu na dokładne zapoznanie się z daną inwestycją.

więcej na www.RynekPierwotny.com

© rynekpierwotny for Blog nieruchomości, 2010. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: nowe mieszkania, nowe nieruchomości, rynek pierwotny, zakup nieruchomości

FORMA UMOWY

Popularną praktyką jest, że zarówno umowy rezerwacyjne, jak i przedwstępne są sporządzane w formie pisemnej. Zwykle dopiero umowa sprzedaży ma formę aktu notarialnego. Warto zaznaczyć, że taki układ jest korzystny dla dewelopera. Najlepszym zabezpieczeniem dla nabywcy jest zawarcie umowy u notariusza. Wiele osób nie decyduje się na ten krok ze względu na wyższe koszty (taksa notarialna). Należy pamiętać, że tylko umowa przedwstępna zawarta u notariusza daje  nabywcy możliwość dochodzenia od dewelopera zawarcia umowy przyrzeczonej, a co za tym idzie przeniesienia własności wybudowanego mieszkania lub domu. Umowa zawarta bez zachowania formy aktu notarialnego nie daje podstaw do dochodzenia roszczeń przed sądem. Warto również przed podpisaniem umowy zwrócić się do prawnika z prośbą o jej analizę.

ELEMENTY UMOWY

W umowie przedwstępnej warto zwrócić uwagę na określenie stron umowy. Ważne są dane identyfikujące dewelopera takie jak:

-nazwa firmy

-adres firmy

-NIP

-REGON

-KRS.

Koniecznie trzeba również sprawdzić, czy osoby występujące w imieniu firmy są do tego uprawnione. Należy zwrócić uwagę na to, kim jest osoba reprezentująca dewelopera.  Może być ona:

-członkiem zarządu

-pełnomocnikiem

-prokurentem.

W przypadku pełnomocnika powinien on przedłożyć dokument pełnomocnictwa do wglądu, a także załączyć jego odpis do umowy. Warto zaznaczyć, że umowa podpisana przez osobę nieupoważnioną nie jest ważna.

PRZEDMIOT UMOWY

W przypadku przedmiotu umowy chodzi o opis stanu prawnego nieruchomości, na który składają się:

-informacje dotyczące właściciela lub użytkownika wieczystego działki

-oświadczenie dewelopera o posiadaniu pozwolenia na budowę (z podaniem numeru pozwolenia)

-dokładny opis budynku i lokalu.

ZALICZKA CZY ZADATEK?

Zwykle przed podpisaniem umowy przedwstępnej konieczna jest opłata rezerwacja – około 5%  wartości przyszłego mieszkania lub domu. Wpłata jest wymagana także w sytuacji, kiedy dochodzi od razu do zawarcia umowy przedwstępnej. Warto zwrócić uwagę czy kwota ta figuruje jako zaliczka czy zadatek. Z zadatkiem wiąże się niebezpieczeństwo np. przepadek wpłaconej kwoty w razie niewykonania umowy przez nabywcę. Przepadkowi nie ulega zaliczka. W przypadku kiedy jest ona zwracana jej kwota pozostaje bez zmian.

POWIERZCHNIA

Ważną rolę odgrywa także opis mieszkania wraz z powierzchnią użytkową. Zawierając umowę z nabywcą deweloper zobowiązuje się przede wszystkim do wybudowania budynku według określonego projektu, który spełnia wymogi prawa budowlanego oraz w określonym terminie.  Jest to o tyle ważne, że deweloperzy stosują dwie różne normy według których dokonuje obliczeń. Pierwsza z nich to norma PN-70/B-02365, a druga to norma PN-ISO 9836: 1997. Pierwsza  dokonuje obmiaru w stanie surowym, a druga po położeniu tynków. Ponadto druga wlicza do powierzchni użytkowej mieszkania ścianki działowe, które można zdemontować. Deweloperzy zastrzegają sobie w umowach pewien margines błędu jeśli chodzi o metraż. Za zmianą metrażu powinna iść również zmiana ceny.

KARY I ODSETKI

Sporo uwagi w umowie przedwstępnej zwykle poświęca się odsetkom i karom. W sytuacji kiedy kary umowne grożące deweloperowi są niższe niż te, które może zapłacić nabywca w przypadku zerwania umowy, wtedy lepiej żeby w ogóle nie było ich w umowie. Przede wszystkim dlatego, że kara umowna wyłącza możliwość dochodzenia od dewelopera naprawienia szkody z tytułu niewykonania lub też nienależytego wykonania przez niego umowy. Szkoda może znacznie przewyższać kwoty, którą nabywca otrzyma od dewelopera tytułem kary umownej. Warto by w umowie znalazł się zapis gwarantujący nabywcy możliwość dochodzenia odszkodowania wyższego od kary umownej.

NIEDOZWOLONE ZAPISY

Jako niedozwolone Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów określa m.in.: niewłaściwy sposób określania cen, brak wyraźnego wskazania w umowie przedwstępnej obowiązku przeniesienia własności przez dewelopera na nabywcę, dysproporcje na korzyść dewelopera w prawach i obowiązkach stron umowy, możliwość przesunięć terminu realizacji inwestycji, próby ograniczenia lub wyłączenia rękojmi za wady fizyczne lokalu, regulacje dotyczące odbioru lokalu, regulacje dotyczące zarządzania dewelopera nad nieruchomością po jej zbyciu.

CO W PRZYPADKU PODPISANIA NIEKORZYSTNEJ UMOWY?

W przypadku podpisania niekorzystnej umowy przedwstępnej nabywca może zawsze zwrócić się do prezesa UOKiK o jej zbadanie, poprosić rzecznika praw konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu zawartej umowy lub też może zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie tej konkretnej umowy nie wiąże go, ponieważ w sposób rażący narusza ona jego interesy.

www.RynekPierwotny.com

© rynekpierwotny for Blog nieruchomości, 2010. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: deweloper, hipoteka, nieruchomości, nowe domy, nowe mieszkania, rynek pierwotny, umowy

Na początku odpowiedzmy sobie na pytanie, czym jest rynek pierwotny i wtórny. Rynek kapitałowy jest podzielony na dwie części: rynek pierwotny oraz rynek wtórny, który jest uzupełnieniem rynku pierwotnego. Oba terminy w swojej głównej formie odnoszą się do papierów wartościowych.

Rynek pierwotny jest to rynek kapitałowy, na którym dokonuje się sprzedaży papierów wartościowych przez emitenta. Emitent jest to podmiot, który we własnym imieniu emituje, wystawia i ogłasza sprzedaż papierów wartościowych. Emitentem może być przedsiębiorstwo, skarb państwa bądź osoba. Wystawione akcje i obligacje muszą być uprzednio dopuszczone przez Komisję Nadzoru Finansowego. Cenę papierów wartościowych określa emitent. Emisja i zakup tych papierów na rynku pierwotnym odbywa się za pośrednictwem banków prowadzących działalność maklerską lub domów maklerskich. Rynek pierwotny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy nowo wybudowane. Budowa może być realizowana zarówno przez spółdzielnie mieszkaniowe, deweloperów jak i osoby indywidualne.

Rynek wtórny jest to rynek kapitałowy, który uzupełnia ofertę z rynku pierwotnego. Na tym rynku proponowane jest nabycie papierów wartościowych jednak nie od emitentów, lecz od innych podmiotów. Stronami transakcji są inwestorzy. Rynek wtórny nieruchomości obejmuje mieszkania i domy, które były już wcześniej zamieszkane.

Propozycje na obu rynkach z pewnością się od siebie różnią i w inny sposób szuka się takich nieruchomości. Oba rynki posiadają także inne zalety i wady, którym warto się przyjrzeć. Wydaje nam się, że to, co nowe jest lepsze, jednak taka dewiza nie do końca przekłada się na rynek nieruchomości. Pułapek na obu rynkach jest wiele, jednak zalet także jest niemało.

Zalety rynku pierwotnego nieruchomości

To, co specyficzne w rynku pierwotnym to, że mieszkania najczęściej są kupowane w momencie budowy całego budynku lub gdy budynek jest dopiero w planie. Jest to korzystne z wielu powodów:

* Pierwszą zaletą jest możliwość znalezienia każdego rodzaju metrażu. Nawet w trakcie inwestycji można dostosować mieszkanie do indywidualnych potrzeb klienta. Zmianę koncepcji i oczekiwań można wprowadzić jeszcze przed przystąpieniem ekipy budowlanej, która realizuje podział powierzchni lokalu na poszczególne pomieszczenia. Ponadto oprócz tego, że możemy zadecydować o metrażu całego mieszkania, posiadamy możliwość wydzielenia poszczególnych pokoi i ustalenia ich metrażu. Możemy więc zdecydować czy kuchnia będzie połączona z jadalnią, salonem bądź czy ma być zamknięta. Możemy także wydzielić miejsce na garderobę lub spiżarnię. O tym gdzie będą znajdowały się ściany w naszym mieszkaniu decydujemy sami. Oczywiście nie wszystkie ściany mogą być naruszone. Niektóre, będące elementem konstrukcji budynku, czyli ściany nośne nie mogą być przestawione. Jednak i tu istnieje pewna alternatywa. Niekiedy nie trzeba budować całej ściany nośnej, można, bowiem pozostawić jedynie jej główną część.
* Mieszkania z rynku pierwotnego są doskonałą opcją dla osób chcących mieć swój własny wkład w tworzenie aranżacji mieszkania. Jest to okazja, aby stworzyć własne niepowtarzalne wnętrze i zaprojektować je jeszcze przed budową mieszkania. Wnęki, podesty, podwyższenia można zaplanować już wcześniej. Potem wystarczy projekt przedstawić budowlańcom, którzy go zrealizują. W ten sposób unikniemy remontu, który byłby konieczny w mieszkaniu drugiej ręki.

Wady rynku pierwotnego nieruchomości

* Główną wadą takich mieszkań jest to, co jest jego główną zaletą. Mieszkania na rynku pierwotnym „zamawia się” jeszcze, gdy są w planach bądź w trakcie budowy budynku. Choć taka sytuacja jest korzystna z wielu powodów, które już zostały wymienione, to mankamentem takich mieszkań jest długi okres oczekiwania na oddanie mieszkania do użytku klienta. Podczas takiego oczekiwania wiele elementów może ulec zmianie. Otoczenie budynku może się przeobrazić. Choć wcześniej koło niego znajdował się powiedzmy duży plac zabaw dla dzieci może być on zredukowany do minimum a w jego miejscu może powstać plan budowy kolejnego budynku. Niczyim marzeniem nie jest posiadanie okien naprzeciwko sąsiada.
* Osoby, które nie posiadają wystarczających oszczędności na zakupienie mieszkania mogą mieć problem z uzyskaniem kredytu mieszkaniowego. Co prawda im większy wkład w kredyt tym bank przychylniej patrzy na klienta, jednak, jeśli klient nie posiada wkładu wówczas może pojawić się problem. Banki potrzebują pewnego rodzaju zabezpieczenia a takiego im nie daje mieszkanie, które jeszcze nie zostało wybudowane. Kredyty mieszkaniowe to zazwyczaj kredyty hipoteczne, a więc zabezpieczeniem takiego kredytu jest mieszkanie, które zostaje przejęte przez bank w momencie, gdy klient nie jest w stanie spłacić pożyczonej sumy. W sytuacji, gdy mieszkanie nie jest jeszcze wybudowane, udzielony kredyt jest nieco wyższy od tego, jaki moglibyśmy uzyskać na mieszkanie z rynku wtórnego.

Jeśli zdecydowaliśmy się, że zamierzamy kupić mieszkanie na rynku pierwotnym uprzednio musimy dokładnie sprawdzić:

- księgę wieczystą

- odpowiednie pozwolenie na budowę

- KRS dewelopera

- renomę i kondycję finansową dewelopera

Zalety rynku wtórnego nieruchomości

* Pierwszą różnicą, której nie da się nie zauważyć to fakt, że mieszkania z rynku wtórnego są używane. W pierwszym momencie można pomyśleć, że jest to wadą jednak należy zauważyć, że gotowe mieszkanie wyklucza ryzyko wpadki. Mieszkanie możemy obejrzeć już nie tylko na planie budowy. Dzięki temu możemy ocenić wszystkie te elementy, których mieszkanie z rynku pierwotnego jeszcze nie posiada. I mówimy tu nawet o elementach tak prozaicznych jak widok z okna. Budowa budynku trwa czasem nawet do kilku lat! Przez ten okres w jego otoczeniu może się wiele zmienić. Gotowe mieszkania pozwalają ocenić standard wykonania lokalu a także, jakość użytych materiałów.
* Kolejną zaletą jest kredyt. Niestety nadeszły ciężkie czasy i aż 80% klientów korzysta z kredytów mieszkaniowych. Łatwiej dostaniemy kredyt na mieszkanie, które już materialnie istnieje i można się do niego wprowadzić. Banki z niechęcią wydają kredyty na mieszkania, które są w planach. Z racji tego, że banki muszą mieć jakieś zabezpieczenie kredyty na mieszkania jeszcze nie powstałe są nieco droższe od kredytów na mieszkania pochodzące z rynku wtórnego. Co prawda na przestrzeni kilku lat sytuacja ta nieco uległa zmianie jednak w dobie kryzysu ekonomicznego o kredyty jest coraz trudniej, nie wiadomo więc jak banki ustosunkują się do klientów ubiegających się o kredyty na mieszkanie jeszcze nie powstałe.

Wady rynku wtórnego nieruchomości

o Podobnie jak w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego zalety są jednocześnie wadami. W mieszkaniu używanym widzimy wszystko „czarne na białym”, wszystko jest już skończone i aby wprowadzić zmiany nieodzowny jest remont. Kupując mieszkanie, kupujemy cały jego układ wraz z gotowym podziałem pomieszczeń. Aby zburzyć część ściany nośnej należy wpierw ubiegać się o pozwolenie ze spółdzielni. Jeśli chcemy się wprowadzić do mieszkania już gotowego, musimy przeznaczyć na jego remont kilka miesięcy, co łączy się także z kosztami, bowiem wszystkie opłaty musimy już płacić, nie wspominając o kosztach remontu. Pamiętajmy, że wszystkie punkty oświetleniowe, rury, instalacje elektryczne mają już swoje stałe miejsce. W mieszkaniach z rynku pierwotnego zaprojektowanie tych miejsc należy do ciebie i możesz to zrobić według własnego uznania, jednak w mieszkaniu używanym zmiana położenia instalacji itp. wiąże się z licznymi wydatkami i burzeniem ścian.

Decydując się na zakup mieszkania na rynku wtórnym należy zwrócić uwagę na nieco inne elementy niż na rynku pierwotnym. Do najważniejszych należą:

- lokalizacja

- stan techniczny budynku

- stan mieszkania, które mamy zamiar kupić

- koszty utrzymania mieszkania

- stan prawny nieruchomości

- kompletność dokumentacji

- stan finansowy spółdzielni mieszkaniowej

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: cena mieszkania, czynniki, rynek pierwotny, rynek wtórny