TBS jest to skrót nazwy Towarzystwa Budownictwa Społecznego, które zostało utworzone zgodnie z ustawą z dnia 26 października 1995 roku dotyczącą niektórych form popierania budownictwa. Towarzystwo to w dużym procencie dotowane jest przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (KFN), który jest zarządzany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK). TBS powstało w odpowiedzi na potrzeby ludzi, których nie stać na zakup mieszkania własnościowego a ich dochody nie pozwalają na zaczerpnięcie kredytu na takie mieszkanie, także celem towarzyszącym powstawaniu nowych mieszkań z pewnością nie jest zysk.

Po piętnastu latach funkcjonowania tego programu można określić wady i zalety mieszkań czynszowych. Do zalet z pewnością należy fakt, że najemca już w trakcie budowy może w zależności od potrzeb rozplanować ustawienie ścian, czy wielkość pomieszczeń. Natomiast wadą jest brak możliwości wykupienia mieszkania, tak więc takie mieszkanie nigdy nie będzie twoją własnością. Na szczęście w ostatnich latach coraz częściej słychać głosy na temat możliwości wykupienia na własność takich mieszkań a niektóre TBS-y już teraz to umożliwiły. Kwestią sporną jest wysokość opłat, czyli to na czym nam wszystkim zależy najbardziej.

Ile kosztują mieszkania w TBS-ach?

Wbrew pozorom mieszkania czynszowe wcale nie są tak tanie i z pewnością nie leżą w granicach możliwości finansowych ubogich oraz… średniozamożnych. Okazuje się bowiem, że czynsze mogą sięgnąć granicy nawet 700 złotych, a ponadto najemca jest zobligowany do zapłaty kaucji gwarancyjnej w wysokości sumy obejmującej około 12 miesięcy co po przeliczeniu daje aż 4% budowanego mieszkania. Niestety to nie koniec opłat! bowiem coraz częściej zdarza się, że od najemcy wymagany jest wkład partycypacyjny, czyli opłata, która obejmuje nawet 30% wynajmowanego mieszkania. Powodem tego jest fakt, że KFN jest w stanie pokryć maksymalnie 70% kosztów budowy a towarzystwa budujące mieszkania nie są w posiadaniu takiego kapitału. Niekiedy gmina lub zakład pracy występują w roli partycypanta więc warto sprawdzić na jakich warunkach oferowane są mieszkania w waszym mieście. Po podliczeniu okazuje się jednak, że wszystkie opłaty wstępne w najgorszym wypadku stanowią może połowę ceny mieszkania komunalnego. Należy także pamiętać, że w przypadku, gdy najemca rezygnuje z mieszkania kaucja i wkład partycypacyjny zastają mu zwrócone.

Wkład partycypacyjny może jednak okazać się dużym problemem dla osób, które nie posiadają własnych oszczędności. Przybliżoną wysokość tej wpłaty łatwo obliczyć. Koszty budowy są podzielone między KFN i udziałowców, czyli partycypantów, dla których w latach 2008-2010 koszt budowy za metr kwadratowy wynosił 4 tysiące złotych. Kwotę tą należy pomnożyć przez metraż mieszkania i ustalony procent wkładu partycypacyjnego czyli: 4 000 zł x m² x określony%. Na podstawie tego wzoru obliczmy przybliżoną kwotę wkładu partycypacyjnego mieszkania o metrażu 49m²:

4 000 zł x 49m² x 30% = 58 800 zł

Kredyt na TBS

Choć jest to cena rzeczywiście niewygórowana i z pewnością dużo niższa za podobne mieszkanie w nowym bloku, to niektórzy mogą mieć problem z uzbieraniem takiej kwoty. To, co pierwsze przychodzi na myśl, to możliwość zaciągnięcia kredytu. I tutaj mogą pojawić się problemy. Mieszkania w TBS-ach nie są własnościowe, tak więc kredyt hipoteczny nie wchodzi w grę, gdyż opiera się on na zabezpieczeniu w postaci mieszkania, a w przypadku TBS-ów brak możliwości ustanowienia hipoteki, więc zabezpieczenie jest zerowe. Na szczęście część banków wyszło naprzeciw oczekiwaniom klientów i umożliwiły uzyskanie kredytu lokatorskiego. Oczywiście taki kredyt, jak i każdy inny, posiada swoje zalety jak i wady.

Uzyskanie takiego kredytu nie jest takie łatwe. Po pierwsze należy liczyć się z tym, że bank będzie żądał kilku poręczycieli, którzy w razie niewywiązania się z umowy przez klienta, będą w stanie spłacić jego dług.

Z racji tego, że bank ryzykuje, decydując się na udzielenie takiego kredytu, jego oprocentowanie jest wyższe niż w przypadku kredytu mieszkaniowego czy budowlanego. Oczywiście istnieje możliwość zaczerpnięcia kredytu w innej walucie, co jest nadal bardziej opłacalne niż kredyt pobrany w walucie podstawowej czyli w polskim złotym.

Okres, na który banki pozwalają zaciągnąć kredyt to nawet 10 lat co z jednej strony pozwala na spokojną spłatę należnej kwoty jednak z drugiej czas ten jest dużo krótszy niż w przypadku kredytu hipotecznego.

To, co interesuje klienta najbardziej, to kwota jaką można uzyskać. W zależności od banku górny próg pożyczanej sumy sięga 50 000 zł lub 100 000 zł, jednak aby uzyskać tak wysoki kredyt wymagane jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości należącej do klienta lub do osoby trzeciej np. do poręczyciela, zaznaczając przy tym, że wysokość kredytu nie może przekraczać 60% wartości nieruchomości obciążonej hipoteką. Należy pamiętać, że zgodnie z warunkami, które musi spełnić najemca mieszkania czynszowego, nie może on posiadać żadnego innego mieszkania, mieszczącego się w miejscowości gdzie budowany jest dany TBS.

Kredytów idealnych nie ma, bo każdy trzeba spłacić. Najważniejsze są możliwości, które dany kredyt poszerza. Kredyt lokatorski pozwala na możliwość posiadania własnego mieszkania, a patrząc pozytywnie w przyszłość istnieje przecież całkiem spora szansa, że dane mieszkanie, choć TBS-owskie, będzie kiedyś własnościowe.

© admin for Blog nieruchomości, 2010. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: kredyt, kredyt na tbs, system tbs, tbs, własne mieszkanie

System Towarzystwa Budownictwa Społecznego ma zarówno wielu zwolenników, jak i przeciwników. Każda z grup posiada silne argumenty uzasadniające swoje stanowisko. Przeciwnicy systemów TBS dotychczas swoją postawę argumentowali tym, że mieszkań nie można nabyć na własność. Wydaje się jednak, że ten argument wkrótce straci na znaczeniu. Istnieje bowiem spora szansa, że mieszkania w systemie TBS będzie można wykupić. Wszystko za sprawą powstającej ustawy. Ministerstwo Infrastruktury opracowuje nowelizację przepisów dotyczących warunków zamieszkania w lokalach Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Wszystko to ma umożliwić mieszkańcom nabycie lokalu na własność. Wygląda na to, że obietnice o gospodarce przyjaznej budownictwu mieszkaniowemu, zaczynają być spełniane. Z wstępnych informacji wiadomo, że prawo do wykupu wynajmowanego mieszkania będą miały osoby, które wpłaciły tzw. partycypację oraz spłaciły kredyt zaciągnięty na budowę tego lokalu (poprzez czynsz). Spłata kredytu poprzez czynsz trwa bardzo długo, dlatego nie wszyscy będą mogli skorzystać z tego prawa.

Kredyt można spłacić oczywiście wcześniej, jednakże istnieje jeszcze jeden warunek dotyczący Nie będzie również możliwości nabycia lokalu na własność przed upływem 10 lat od jego zasiedlenia. Bez wątpienia wadą planowanej nowelizacji ustawy jest fakt, że spłata kredytu nie będzie równoznaczna z uwłaszczeniem mienia. Ministerstwo planuje wprowadzić dodatkową opłatę. Jej wysokość jednak jest przedmiotem sporów i zapewne nieprędko te kwestie zostaną wyjaśnione.

Systemy TBS zostały wprowadzone z myślą o średniozamożnych osobach i dlatego wprowadzanie kolejnych opłat może skutecznie odstraszyć ich od decyzji o wykupie lokalu. Opinię taką prezentuje Zbigniew Słabkowicz, prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS. Według niego zainteresowanie prywatyzacją poszczególnych mieszkań będzie znikome. Z założenia bowiem mieszkają w nich osoby nie posiadające zdolności kredytowej. Wydaje się, że pomysł byłby bardzo dobry, gdyby wprowadzono nieco mniejsze wymagania finansowe.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: budownictwo społeczne, system tbs, tbs

W czasach, gdy mieszkania są tak drogie, że praktycznie jedynym sposobem zdobycia własnego M jest kredyt, powstał system TBS umożliwiający znalezienie odpowiedniego mieszkania tym, których nie stać na kupno własnościowego lokalu. Oczywiście system ten posiada zalety jak i wady, dlatego nie każdy jest gotów i nie każdy może pozwolić sobie na zakup mieszkania w tak zwanych TBS-ach.

TBS jest to skrót Towarzystwa Budownictwa Społecznego utworzonego zgodnie z ustawą z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. TBS-y korzystają z dotowanego przez budżet państwa kredytu z KFM, czyli Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Celem Towarzystwa Budownictwa Społecznego jest realizacja zadań, które wynikają z tej ustawy z naciskiem na budowę mieszkań, przeznaczonych na wynajem. Mieszkania przeznaczone są dla osób o średnich dochodach i z tego powodu czynsz takiego mieszkania jest umiarkowany.

Zanim zdecydujesz się na zamieszkanie w TBS-ie powinieneś zapoznać się z kilkoma ważnymi wadami i zaletami takich lokalów.

Pierwszą i najważniejszą różnicą między mieszkaniami spółdzielczymi a TBS-ami to fakt, że TBS-ów nie można wykupić, a więc takie mieszkanie nigdy nie stanie się twoją własnością, a więc nigdy nie będziesz miał prawa do jego sprzedaży. Jedyne, na co możesz liczyć to na wymianę mieszkania jednak wymiana ta dotyczy wyłącznie mieszkań podlegających systemowi TBS. Można natomiast zapisać mieszkanie, jednak i tu jest haczyk. Z racji tego, że jak już sobie powiedzieliśmy, mieszkania te nie są własnościowe, można jedynie dziedziczyć prawo najmu takiego mieszkania.

Ponadto nie każdy może ubiegać się o możliwość zamieszkania w TBS-ie. Wpierw należy spełnić kilka warunków. TBS-y przeznaczone są dla osób o średnich dochodach, a więc osoba ubiegająca się o mieszkanie w TBS-ie nie powinna zarabiać zbyt dużo. Dochód gospodarstwa domowego nie powinien przekraczać:

• 130% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia, które:

- w przypadku mieszkania samemu może być powiększone o 20%

- w przypadku mieszkania ze współmałżonkiem, bez dzieci powiększone o kolejne 40% na każdą dodatkową osobę.

Zarobki nie powinny być duże, jednak powinny być wystarczające, aby móc opłacić czynsz. Opłaty za mieszkanie nie powinny przekraczać 20-25% domowego budżetu, przy czym stawka czynszu wynosi 7,50 zł za metr kwadratowy. Stawka ta nie jest jednak taka sama w każdym mieście, zmienia się bowiem w zależności od jego wielkości.

Z racji tego, że TBS-y budowane są dzięki kredytowi, lokatorzy płacą czynsz dużo wyższy niż w mieszkaniach komunalnych. Dzieje się tak, dlatego, że w ramach czynszu spłacany jest pobrany kredyt. Zaletą jest to, że czynsz, choć jest wysoki, jest niższy od rynkowego.

O mieszkanie w TBS-ie należy ubiegać się stosunkowo szybko. Lista osób chętnych do zamieszkania w TBS-ie jest tworzona jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Jest to ogromną zaletą, bowiem możesz „ustawić” ściany, zadecydować o wielkości pokojów według własnego uznania. Przed realizacją inwestycji pobierana jest tak zwana partycypacja w kosztach budowy. Osoba chcąca wynająć takie mieszkanie musi wpłacić partycypację w kosztach budowy wynoszącą 20-25% wartości lokalu. Ponadto zanim najemca się wprowadzi domieszkania musi wpłacić dodatkowo kaucję w wysokości dziesięciu miesięcznych czynszów danego lokalu. W stawce tego czynszu zawarta jest już opłata eksploatacyjna a także spłacany jest kredyt, który TBS zaciągnął na budowę mieszkań. W rzeczywistości te opłaty wstępne nie stanowią nawet połowy ceny mieszkania komunalnego, co czyni ofertę mieszkań w TBS-ach tak atrakcyjną.

Aby wejść w posiadanie mieszkania TBS należy nie posiadać żadnego innego mieszkania, bez względu czy jest ono lokatorskie, spółdzielczy czy własnościowe. Posiadania takiej nieruchomości automatycznie dyskwalifikuje cię z listy kandydatów. Jeśli posiadasz jednak takie mieszkanie musisz zdać mieszkanie, w którego jesteś posiadaniu w zamian za tzw. partycypację. Należy jednak pamiętać, że dotyczy to jedynie mieszkań, które znajdują się w tym samym mieście. Jeśli jesteś właścicielem mieszkania znajdującego się w innym mieście możesz bez większych problemów ubiegać się o mieszkanie w TBS-ie.

Kolejną przeszkodą jest miejsce zatrudnienia, bowiem wymagane jest, aby najemca był zatrudniony w mieście, gdzie budowany jest dany TBS.

Zalet i wad mieszkania w TBS-ach jest jak widać wiele, jednak decyzję można podjąć jedynie w zależności od sytuacji danej osoby. Dla niektórych propozycja zamieszkania w TBS-ach nie jest kusząca, natomiast dla innych jest to jedyny sposób na uzyskanie własnego mieszkania.

© admin for Blog nieruchomości, 2009. | Bezpośredni link | Dodaj do del.icio.us
Tagi: budownictwo społeczne, tbs